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ici en montrant, par l’exemple du Crédit foncier et du Crédit agricole, comment on pourrait concilier l’essor de la propriété urbaine avec les intérêts de la propriété rurale, puis, par l’exemple de quelques sociétés immobilières d’origine récente, comment le concours du crédit devrait être appliqué aux travaux des villes.


I. — DU CREDIT FONCIER.

L’organisation du Crédit foncier, le mécanisme de ses opérations, sont bien connus, et il n’est pas nécessaire de s’étendre beaucoup sur un tel sujet, qui d’ailleurs a été traité d’une façon si complète dans l’ouvrage récent d’un député au corps législatif, M. Josseau. Après des remaniemens successifs et des transformations réclamées par l’expérience, le Crédit foncier a été constitué en un établissement unique, privilégié, avec droit d’une émission de papier limitée par la nécessité de l’autorisation gouvernementale, mais indéfinie en raison des besoins auxquels ce papier est appelé à satisfaire. Le Crédit foncier sert d’intermédiaire entre l’emprunteur, — à qui, moyennant le paiement de primes annuelles, et sous des conditions sévères d’exécution, il se borne à remettre les obligations qu’il crée, — et les prêteurs, qui souscrivent ou achètent ces mêmes obligations. Ce n’est en définitive ni une société d’emprunteurs solidaires, comme il en existe en Allemagne, fondée dans l’unique intérêt d’agriculteurs obérés, ni une société de prêteurs qui fournissent eux-mêmes, et avec profit, leurs capitaux à la propriété foncière : c’est simplement une réunion d’actionnaires donnant une certaine somme de capitaux en garantie de la sécurité des emprunts que les propriétaires d’immeubles contracteront avec le public porteur des obligations du Crédit foncier. Le tout s’exécute sous la surveillance, on pourrait presque dire sous la direction. du gouvernement.

Ainsi le Crédit foncier ne prête pas son propre argent, mais son papier, dont le public est l’endosseur : il verse d’une main aux prêteurs l’intérêt des obligations remises, et reçoit de l’autre les annuités acquittées par les emprunteurs. La différence qui existe entre les intérêts et les annuités constitue le bénéfice des actionnaires. Or les intérêts payés aux souscripteurs d’obligations s’élèvent à 3, 4 ou 5 pour 100. Les annuités acquittées par les emprunteurs comprennent : 1° ces mêmes chiffres d’intérêt, 2° une somme proportionnelle à la durée du prêt, rigoureusement suffisante pour assurer l’amortissement du capital, 3° des frais d’administration s’élevant à 60 centimes pour 100. Ces frais d’administration forment le bénéfice