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panique, et de liquider ainsi ses emprunts. On peut recommander dans cette prévision l’usage de prêts non remboursables, en constituant en leur faveur une notable diminution sur les frais d’administration, comme cela se pratique pour les prêts aux communes. Il ne faut pas d’ailleurs se flatter, dans les affaires humaines, de se soustraire à toutes les mauvaises chances ; la sagesse consiste seulement à en diminuer le nombre.

Pour résumer en peu de mots l’histoire des transformations et. des progrès du Crédit foncier, on peut dire qu’il a perdu de plus en plus le caractère agricole qui lui avait été attribué, et n’a pas tardé à devenir la plus importante comme la plus active de nos sociétés de crédit. Il s’est complété heureusement par la création du Crédit agricole. Cette nouvelle société se prêtera à des applications intéressantes et variées ; elle fera sans doute pour la propriété rurale ce que fait pour la propriété urbaine le Crédit foncier, aidé de quelques institutions moins considérables, moins connues aussi, et dont il reste maintenant à parler.


II. — DES SOCIETES IMMOBILIERES.

On a tenté plusieurs fois de constituer dans les villes des sociétés immobilières, c’est-à-dire des associations ayant pour objet l’achat de terrains et la construction d’habitations nouvelles. Trois tentatives seulement ont été suivies d’un succès qui appelle sur ces entreprises l’attention publique : nous voulons dire la Société immobilière de Paris, la Société de la Rue-Impériale de Lyon et la Société des ports de Marseille.

La Société immobilière de Paris offre le plus complet spécimen du type que l’on se propose d’étudier. À la suite d’une adjudication infructueuse de terrains non encore bâtis dans cette rue de Rivoli, objet des prédilections et des faveurs du premier comme du second empire, une réunion de capitalistes se forma pour acquérir, au prix même qui n’avait point trouvé de preneurs dans l’enchère officielle, les parties de cette grande voie qui restaient inachevées, sous la condition d’y élever des constructions dans un délai déterminé. Treize immeubles importans et le grand hôtel du Louvre furent bâtis avant l’ouverture de l’exposition de 1855, et la société vint ainsi en aide au désir du gouvernement, jaloux de montrer aux étrangers cette œuvre complètement terminée. On peut dire qu’à ce point de vue la Société immobilière s’inspirait d’une heureuse pensée ; elle introduisit une innovation utile à certains égards en exploitant à Paris même un de ces grands hôtels dont les États-Unis