L’Encyclopédie/1re édition/EXPULSER
EXPULSER, terme de Medecine, chasser avec effort, pousser hors les humeurs, &c.
Expulser, terme de Pratique, chasser avec une sorte de violence & par autorité de justice : expulser se dit sur-tout d’un propriétaire qui voulant occuper sa maison par lui-même, force un locataire à la lui céder avant l’expiration de son bail. Voy. Evincer.
L’usage est communément à Paris, qu’au cas d’expulsion par le propriétaire ou par l’acquéreur, on accorde six mois de joüissance gratuite au locataire, comme en dédommagement des dépenses qu’il a faites pour s’arranger dans la maison qu’on lui ôte, & de celles qu’il doit faire ensuite pour s’arranger dans une autre ; ce qui fort souvent n’est pas susceptible de compensation.
Quoi qu’il en soit, la faculté que la loi donne en certains cas d’expulser un locataire avant le terme convenu, paroît absolument contraire à l’essence de tous les baux : car enfin la destination, la nature, & la propriété d’un bail, c’est d’assûrer de bonne-foi au locataire l’occupation actuelle d’une maison pour un tems limité, à la charge par lui de payer certaine somme toutes les années, mais avec égale obligation pour les contractans, de tenir & d’observer leurs conventions réciproques, l’un de faire joüir, & l’autre de payer, &c.
Quand je m’engage à donner ma maison pour six ans, je conserve il est vrai la propriété de cette maison, mais je vends en effet la joüissance des six années ; car le loüage & la vente sont à-peu-près de même nature, suivant le droit romain ; ils ne different proprement que dans les termes ; & comme dit Justinien, ces deux contrats suivent les mêmes regles de droit : locatio & conductio proxima est emptioni & venditioni, iisdemque juris regulis consistit. Lib. III. instit. tit. xxv. Or quand une chose est vendue & livrée, on ne peut plus la revendiquer, l’acheteur est quitte en payant, & il n’y a plus à revenir : de-là dépendent la tranquillité des contractans & le bien général du commerce entre les hommes ; sans cela nulle décision, nulle certitude dans les affaires.
La faculté d’occuper par soi-même accordée au propriétaire malgré la promesse de faire joüir, portée dans le bail, est donc visiblement abusive & contraire au bien de la société. C’est ce qu’on nomme le privilége bourgeois ; c’est, à proprement parler, le privilége de donner une parole & de ne la pas tenir : pratique odieuse, par laquelle on accoûtume les hommes à la fraude & à se joüer des stipulations & des termes. Outre que par-là on fait pancher la balance en faveur d’une partie au desavantage de l’autre ; puisque tandis qu’on accorde au propriétaire la faculté de reprendre sa maison, on refuse au locataire la liberté de résilier son bail.
Au surplus si cette prérogative est injuste, elle est en même tems illusoire ; puisque le propriétaire pouvant y renoncer par une clause particuliere, les locataires qui sont instruits ne manquent point d’exiger la renonciation : ce qui anéantit dès lors le prétendu droit bourgeois ; droit qu’il n’est pas possible de conserver, à moins qu’on ne traite avec des gens peu au fait de ces usages, & qui soient induits en erreur par les notaires, lesquels au reste manquent essentiellement au ministere qui leur est confié, quand ils négligent de guider les particuliers dans la passation des baux & autres actes.
Un avocat célebre m’a fait ici une difficulté. Le notaire, dit-il, doit être impartial pour les contractans : or il cesseroit de l’être si, contre les vûes & l’intérêt du propriétaire, il instruisoit le preneur de toutes les précautions dont la loi lui permet l’usage pour affermir sa location. Tant pis pour lui s’il ignore ces précautions ; que ne s’instruit-il avant que de conclure ? que ne va-t-il consulter un avocat, qui seul est capable de le diriger ?
Il n’est pas difficile de répondre à cette difficulté : on avoue bien que le notaire doit être impartial, c’est un principe des plus certains ; mais peut-on le croire impartial, quand il n’avertit pas un locataire de l’insuffisance d’un bail qui ne lui assûre point un logement sur lequel il compte, & qui est souvent d’une extrème conséquence pour sa profession, sa fabrique, ou son commerce ? Peut-on le croire impartial, quand il cache les moyens de remédier à cet inconvénient, & qu’il n’exige pas les renonciations autorisées par la loi ? On veut que le moindre particulier, avant que d’aller chez un notaire, fasse une consultation d’avocat pour les affaires les plus simples : on veut donc que les citoyens passent la moitié de leur vie chez les gens de pratique. On sent que l’intérêt fait parler en cela contre l’évidence & la justice ; que sur la difficulté dont il s’agit, un notaire peut aussi-bien qu’un avocat donner des instructions suffisantes ; & l’on sent encore mieux qu’il le doit, en qualité d’officier public, chargé par état d’un ministere de confiance, qui suppose nécessairement un homme integre & capable, lequel se doit également à tous ceux qui l’employent, & dont la fonction est de donner aux actes l’authenticité, la forme & la perfection nécessaire pour les rendre valides.
Le notaire en faisant un bail doit donc assûrer autant qu’il est possible, l’exécution de toutes les clauses qui intéressent les parties ; il doit les interroger pour démêler leurs intentions, leur expliquer toute l’étendue de leurs engagemens ; & en un mot puisque la promesse de faire jouir, faite par le propriétaire, ne suffit pas pour l’obliger, s’il ne renonce expressément au privilége qu’il a de ne la pas tenir, il est de la religion du notaire d’insérer cette renonciation dans tous les baux, jusqu’à ce qu’une législation plus éclairée abroge tout-à-fait la prérogative bourgeoise, & donne à un bail quelconque toute la force qu’il doit avoir par sa destination, en suivant l’intention des parties contractantes.
Au surplus notre jurisprudence paroît encore plus déraisonnable, en ce qu’elle attribue à l’acquéreur d’une maison le droit d’expulser un locataire malgré la renonciation du vendeur au droit bourgeois : car enfin sur quoi fondé peut-on accorder l’expulsion dans ce dernier cas ? L’acquéreur supposé ne peut pas avoir plus de droit que n’en avoit le premier maître ; l’un ne peut avoir acquis que ce que l’autre a pû vendre : or l’ancien propriétaire ayant cedé la jouissance de sa maison pour un nombre d’années, ayant même renoncé, comme on le suppose, au droit d’occuper par lui-même & d’expulser son locataire pour quelque cause que ce puisse être, cette jouissance ne lui appartient plus, & il n’en sauroit disposer en faveur d’un autre. Ainsi lié par ses engagemens & par ses renonciations, il ne peut plus vendre sa maison sans une reserve bien formelle en faveur du locataire ; reserve essentielle & tacite, qui, quand elle ne seroit pas énoncée dans le contrat de vente, ne perd rien pour cela de sa force, attendu que suivant les termes employés dans plusieurs baux, & suivant l’esprit dans lequel ils sont tous faits, le fonds & la superficie de la maison deviennent l’hypotheque du locataire. En un mot, l’ancien propriétaire ne peut vendre de sa maison que ce qui lui appartient, que ce qu’il n’a pas encore vendu, je veux dire la propriété ; il la peut vendre véritablement cette propriété, mais avec toutes les servitudes, avec toutes les charges qui y sont attachées, & auxquelles il est assujetti lui-même : telle est entre autres la promesse de faire joüir, stipulée par un bail antérieur, & fortifiée des renonciations usitées en pareil cas ; promesse par conséquent qui n’oblige pas moins l’acquéreur que le propriétaire lui-même.
Au surplus, si l’usage que nous suivons facilite la vente & l’achat des maisons dans les villes, comme quelques-uns me l’ont objecté bien legerement, quelle gêne & quelle inquiétude ne jette-t-il pas dans toutes les locations, lesquelles au reste sont infiniment plus communes, & dès-là beaucoup plus intéressantes. D’ailleurs, si le privilége bourgeois étoit une fois aboli, on n’y penseroit plus au bout de quelques années, & les maisons se vendroient comme auparavant, comme on vend tous les jours les maisons de campagne & les terres, sans qu’il y ait jamais eu de privilége contre le droit des locataires.
De tout cela il résulte que le prince législateur étant proprement le pere de la patrie, tous les sujets étant réputés entre eux comme les enfans d’une même famille, le chef leur doit à tous une égale protection : qu’ainsi toute loi qui favorise le petit nombre des citoyens au grand dommage de la société, doit être censée loi injuste & nuisible au corps national ; loi qui par conséquent demande une prompte réforme. Telle est la prérogative dont il s’agit, & dont il est aisé de voir l’injustice & l’inconséquence.
Au reste il n’est pas dit un mot du privilége bourgeois dans la coûtume de Paris. La pratique ordinaire que nous suivons sur cela, vient originairement des Romains, dont la gloire plus durable que leur empire a long-tems maintenu des usages que la sagesse & la douceur du Christianisme doivent, ce me semble, abolir.
Quoi qu’il en soit, les instituteurs de ce privilége, tant ceux qui l’ont introduit dans le droit romain, que ceux qui ébloüis par ce grand nom l’ont ensuite adopté parmi nous ; tous, dis-je, ont été des gens distingués, des gens en place, des gens en un mot qui possédoient des maisons ; lesquels entraînés par le mouvement imperceptible de l’intérêt, ont écouté avec complaisance les allégations du propriétaire qui leur étoient favorables, & qui en conséquence leur ont paru décisives : au lieu qu’à peine ont-ils prêté l’oreille aux représentations du locataire, qui tendoient à restraindre leurs prérogatives, & qu’ils ont rejettées presque sans examen. De sorte que ces rédacteurs, éclairés sans doute & bien intentionnés, mais séduits pour lors par un intérêt mal-entendu, ont déposé dans ces momens le caractere d’impartialité, si nécessaire dans la formation des lois : c’est ainsi qu’ils ont établi sur la matiere présente des regles qui répugnent à l’équité naturelle, & qu’un législateur philosophe & desintéressé, un Socrate, un Solon, n’auroit jamais admises.
J’ai voulu savoir s’il y avoit dans les pays voisins un privilége bourgeois pareil au nôtre, j’ai sû qu’il n’existoit dans aucun des endroits dont j’ai eu des instructions ; seulement en Prusse, l’usage est favorable à l’acquéreur, mais nullement à l’ancien propriétaire. En Angleterre & dans le comtat Venaissin, l’usage est absolument contraire au nôtre ; & la réponse que j’en ai eue de vive voix & par écrit, porte qu’un bail engage également le propriétaire, l’acquéreur, les administrateurs, & autres ayant cause, à laisser joüir les locataires jusqu’au terme convenu ; pourvû que ceux-ci de leur côté observent toutes les clauses du bail : jurisprudence raisonnable & décisive, qui prévient à coup sûr bien des embarras & des procès.
Au surplus, j’ai insinué ci-devant que les propriétaires n’avoient dans le privilége bourgeois qu’un intérêt mal-entendu ; nouvelle proposition que je veux démontrer sensiblement : il suffit d’observer pour cela que si cette prérogative étoit abrogée, & que les locataires fussent pour toûjours délivrés des sollicitudes & des pertes qui en sont les suites ordinaires, ils donneroient volontiers un cinquantieme en sus des loyers actuels. Dans cette supposition qui n’est point gratuite, ce seroit une augmentation de trente livres par année sur une maison de quinze cents livres de loyer, ce seroit soixante francs d’augmentation sur une maison de trois mille livres ; ce qui feroit en cinquante ans cinq cents écus sur l’une, & mille écus sur l’autre : or peut-on évaluer l’avantage du privilége dont il s’agit, & dont l’usage est même assez rare par les raisons qu’on a vûes ; peut-on, dis-je, évaluer cet avantage à des sommes si considérables, indépendamment des pertes que le propriétaire essuie de son côté par les embarras & les frais de procédures, dédommagement des locataires, &c. ?
Sur cela, c’est aux bons esprits à décider si l’usage du privilége bourgeois n’est pas véritablement dommageable à toutes les parties intéressées, & par conséquent, comme on l’a dit, à toute la société.
Mais je soûtiens de plus, que quand il y auroit du desavantage pour quelques propriétaires dans la suppression de ce privilége, ce ne seroit pas une raison suffisante pour arrêter les dispensateurs de nos lois ; parce qu’outre que la plus grande partie des sujets y est visiblement lésée, cette partie est en même tems la plus foible, & cependant la plus laborieuse & la plus utile. C’est elle qui porte presque seule la masse entiere des travaux nécessaires pour l’entretien de la société, & c’est conséquemment la partie qu’il faut le plus ménager, pour l’intérêt même des propriétaires : vérité que notre jurisprudence reconnoît bien dans certains cas ; par exemple, lorsqu’elle permet au locataire de retroceder un bail, malgré la clause qui l’assujettit à demander pour cela le consentement du maître. C’est que les juges instruits par l’expérience & par le raisonnement, ont senti que l’intérêt même du propriétaire exigeoit cette tolérance, le plus souvent nécessaire pour la sûreté des loyers.
Les anciens législateurs qui ont admis la prérogative bourgeoise, ne comprenoient pas sans doute que l’utilité commune des citoyens devoit être le fondement de leurs lois, & devoit l’emporter par conséquent sur quelques intérêts particuliers. Ils ne considéroient pas non plus qu’au même tems qu’ils étoient propriétaires, plusieurs de leurs proches & de leurs amis étoient au contraire dans le cas de la location, que plusieurs de leurs descendans y seroient infailliblement dans la suite, & qu’ils travailloient sans y penser contre leur patrie & contre leur postérité. Article de M. Faiguet.