Le Crédit foncier en France et en Allemagne

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Le Crédit foncier en France et en Allemagne
Revue des Deux Mondes, Nouvelle périodetome 13 (p. 905-932).


LE


CREDIT FONCIER.




I. Des Institutions de Crédit foncier en Allemagne et en Belgique, par M. Royer, 1846. — II. Des Institutions de Crédit foncier et agricole, par M. Josseau, commissaire du gouvernement ; 1854. — III. Exposé des Motifs soumis aux chambres de Belgique pour l’établissement du Crédit foncier, 1851. — IV. Enquête du Conseil d’état sur le projet de loi présenté de l’assemblée législative, 1851. — V. Rapport au nom de la commission parlementaire, par M. Chegaray ; 1851. — VI. Documens divers, etc.




Envoyé en 1844 dans plusieurs états de l’Allemagne, avec mission d’y étudier les institutions de crédit foncier, un laborieux et savant agronome dont la perte est des plus regrettables, M. Royer, se mit en quête de renseignemens avec cette ardeur d’investigation qui était son principal mérite. À son grand étonnement, la plupart de ceux à qui il s’adressa, loin de connaître le mécanisme des banques foncières, en soupçonnaient à peine l’existence. En Prusse, dit-il, où les associations de ce genre fonctionnent depuis trois-quarts de siècle, et entretiennent une circulation de 400 millions de francs, des fonctionnaires, de riches habitans, des hommes de finance et de négoce, ne pouvaient fournir aucun renseignement sur des institutions qu’ils connaissaient à peine de nom, tandis qu’ils auraient donné toutes les informations possibles sur des banques industrielles de médiocre importance. Après mûr examen, la cause de cette ignorance cessa d’être un mystère pour M. Royer. C’est que les sociétés prussiennes de crédit immobilier, ne faisant pas des appels de capitaux avec promesse de gros dividendes, ne : demandant ni intervention ni responsabilité du gouvernement, ne suscitant ni difficultés ni procès, ne nécessitant ni un personnel nombreux, ni frais de gestion considérables, n’offrent aucun attrait aux agioteurs et aux coureurs d’emplois, les deux classes de gens qui, intéressés d’ordinaire au succès des entreprises nouvelles, les lancent avec fanfares, et parviennent ainsi à les vulgariser.

En France, les hommes qui se font une idée exacte du crédit foncier sont probablement moins nombreux encore qu’en Allemagne. Les éclaircissemens n’ont cependant pas manqué depuis environ quinze ans que cette affaire est à l’étude. Un mémoire sur les associations territoriales de la Prusse, lu à l’Académie des Sciences morales par M. Wolowski, donna le premier éveil à l’opinion : de ce travail, ainsi que de la lumineuse analyse qu’en fit M. Rossi, il résultait que la législation française en matière d’hypothèques faisait obstacle à l’application du mécanisme éprouvé en Allemagne. Le gouvernement s’empressa de consulter les cours de justice et les facultés de droit sur l’opportunité des changemens qu’on proposait d’introduire dans notre système hypothécaire. Les réponses contradictoires des magistrats et des professeurs, recueillies en trois énormes volumes, ont composé une glose fort érudite sans doute, mais sans conclusion. D’un autre côté, M. Roger publiait le recueil des statuts et des renseignemens relatifs aux établissemens qu’il avait observés en Allemagne. Les conseils généraux de l’agriculture et du commerce, invités à se prononcer sur la question du crédit agricole, procédaient à une enquête, publiée en 1846 et souvent consultée.

Après la révolution de février, les vagues notions répandues sur le crédit foncier se confondirent avec les théories à la mode sur le papier-monnaie. La tendance générale était de mobiliser le sol et de précipiter le courant des affaires, en émettant des papiers à cours forcé. Au mois de mai 1848, le ministre des finances déclara à la tribune qu’il avait déjà reçu cent cinquante ou deux cents plans de cette nature : il en existe certainement le double aujourd’hui. Ce système, formulé en projet de loi par quelques membres de l’assemblée constituante, ne résista pas à l’épreuve de la discussion publique.

On en revint modestement à la théorie allemande. Des propriétaires et des hommes de loi, réunis sous la présidence de deux anciens maires de Paris, se constituèrent en association centrale, dans la pensée d’éclairer l’opinion publique par des publications, et de solliciter l’initiative du gouvernement. Un comité de six personnes, choisies au sein de cette réunion, eut mission de rédiger des statuts, et de préparer les bases d’une société-modèle qui entrerait en exercice dès qu’elle y serait autorisée par une loi. Une légitime influence fut bientôt acquise à’ un des membres de ce comité, M. Josseau, avocat, qui, joignant l’intelligence des intérêts agricoles à la science des lois et à la pratique judiciaire, est devenu le plus actif et le plus zélé promoteur de la réforme qui vient d’être décrétée [1]. Envoyé en Allemagne pour constater les résultats les plus récens, M. Josseau a publié un livre qui complète et éclaire les travaux un peu confus de M. Royer. Il y a dix-huit mois enfin qu’un projet de loi, inspiré par l’association centrale, mit sérieusement la question à l’ordre du jour. Renvoyé au conseil d’état selon l’usage, ce projet y donna lieu à une enquête habilement dirigée par M. Vivien, et dont il restera un livre des plus instructifs à consulter sur cette matière. En même temps, une commission extraordinaire de trente membres avait été nommée pour aviser à la réforme hypothécaire et au soulagement de la propriété par le moyen du crédit. Après avoir refondu le plan ministériel, cette commission consigna ses propres idées dans un volumineux rapport, rédigé par M. Chegaray.

La révolution du 2 décembre ayant coupé court aux travaux parlementaires, un comité de six personnes reçut ordre de reprendre et de poursuivre plus activement que jamais les études relatives au crédit foncier. Enfin un décret en date du 28 février a posé les bases de l’institution, et avant peu de jours la grande affaire sollicitée depuis si long-temps, et si souvent promise, sera en voie d’expérience.

À notre tour, nous prenons à tâche de résumer cette controverse de quinze années, en disant comment les institutions de crédit foncier se sont développées, en quoi elles consistent, et de quelle utilité elles peuvent être chez nous, dans l’état actuel de la propriété et du crédit public. Comme il s’agit d’une innovation à laquelle toutes les familles peuvent se trouver intéressées, nous ne craindrons pas, malgré l’aridité de la matière, d’entrer dans quelques détails techniques et d’insister sur certaines explications.


I. – ORIGINE ET DEVELOPPEMENT DU CREDIT FONCIER.

Deux conditions sont essentielles pour constituer le crédit : il faut que celui qui emprunte offre un gage d’une solidité incontestable ; il faut que celui qui prête ait facilité de rentrer dans son capital aussitôt qu’il en éprouve le besoin.

Dans le crédit commercial, une banque prend à l’escompte un billet portant, entre autres signatures, celle d’un négociant qui lui confie en dépôt d’importantes valeurs, et dont elle est ordinairement la débitrice. Elle classe dans son portefeuille le billet escompté, et le remplace dans la circulation par son propre billet, que le public accepte comme argent comptant. Or, de cette double opération il résulte que la banque n’a aucune perte à redouter, puisqu’elle est préalablement nantie, et qu’elle recouvre promptement ses avances, puisqu’elle a pour règle de n’escompter que du papier à court terme. Il y a plus, elle rentre en réalité dans ses déboursés bien avant l’échéance du billet, puisqu’elle se couvre au jour le jour par l’émission de son propre papier.

Dans le crédit public, la garantie collective de toute une nation, représentée par son gouvernement, inspire une sécurité légitime, et la facilité de négocier son titre à la Bourse permet au prêteur de dégager son capital du jour au lendemain.

Le crédit foncier repose sur une combinaison du crédit commercial et du crédit public. Comme dans le premier, le prêt est garanti par un nantissement matériel d’une solidité incontestable, et, comme dans le second, la réalisation doit s’opérer à volonté par la négociation du titre de créance.

L’idée du crédit foncier s’est manifestée pour la première fois vers l’année 1770. On en fait les honneurs à un négociant de Berlin nommé Wolfgang Büring. En fait, il en est de cette innovation comme de presque tous les progrès en matière administrative ; elle ne résulte pas d’une conception théorique ; elle s’est produite spontanément dans beaucoup d’esprits, quand les circonstances l’ont rendue nécessaire : elle a été fécondée à la longue par les leçons de l’expérience.

La Silésie avait beaucoup souffert pendant la guerre de sept ans, dont elle avait été le principal théâtre. Après la paix, elle se trouva plus à plaindre encore. La noblesse silésienne avait contracté de nombreux emprunts, à la condition de laisser prendre hypothèque sur ses domaines et d’accepter au pair une monnaie dépréciée. Tant que durèrent les hostilités, elle se dédommagea par le prix excessif des récoltes dans un pays menacé de famine ; mais, à la paix, la monnaie ainsi que les denrées étant retombées à leurs prix naturels, la propriété resta sous le poids d’une dette énorme avec des revenus considérablement réduits. Dans l’impossibilité de faire honneur à leurs engagemens, les emprunteurs se virent avec effroi menacés de poursuites qui devaient aboutir à l’expropriation de la noblesse. La crise financière pouvait dégénérer en révolution politique. Le grand Frédéric se crut alors autorisé à intervenir. Il imagina de rendre un édit d’indulgence, c’est-à-dire un décret aux termes duquel un délai de trois années était accordé pour le paiement des dettes hypothécaires. Ce triste expédient préserva de l’expropriation les anciens détenteurs du sol, mais il acheva la ruine de l’agriculture en la privant de tout crédit. La crainte qu’un nouveau délai fût accordé arbitrairement pour le paiement des dettes exigibles écarta les capitalistes honorables : on ne trouva plus à emprunter qu’auprès des usuriers, qui proportionnèrent leurs profits aux risques dont les menaçait le despotisme.

Ce fut en ces tristes circonstances que les seigneurs silésiens choisirent pour leur agent Wolfgang Büring. En homme habile, celui-ci avisa aux moyens de rendre la confiance aux capitalistes. Sa première idée ayant été de s’adresser aux grands spéculateurs de la Hollande et de la Suisse, il fut conduit, en remaniant successivement les conditions du contrat qu’il voulait faire accepter, à offrir une hypothèque collective sur tous les biens nobles, à rendre les titres hypothécaires négociables et transmissibles par endossement, à assurer le paiement des intérêts en plaçant les débiteurs retardataires sous le coup d’une expropriation immédiate et sans frais, à prendre l’engagement de solder au pair, dans un délai de six mois, tous les titres dont le remboursement serait demandé à la société. Soit que la combinaison n’eût pas été comprise, soit que les craintes ne fussent pas dissipées, il y eut peu d’empressement de la part des capitalistes étrangers. Frédéric II trouva enfin le moyen de lancer victorieusement l’affaire en divisant les titres par petites coupures et en versant dans les caisses de la société 300,000 écus de Prusse (1,125,000 fr.) comme garantie complémentaire du paiement des premières annuités. Par une heureuse coïncidence, une succession de bonnes récoltes répandit l’aisance dans le pays. À défaut d’un placement facile pour les petites économies, on rechercha un papier donnant 5 ou 6 pour 100 d’intérêt. Les lettres de gage entrèrent ainsi dans la circulation, et s’y soutinrent avantageusement.

Dans les hautes régions du monde financier, on n’observait pas l’innovation sans quelque crainte, et, à vrai dire, les attaques semblaient justifiées par les vices du mécanisme primitif. La solidarité forcée de tous les propriétaires compromettait l’emprunteur solvable au profit de l’homme obéré ; la facilité de battre monnaie avec du papier invitait au luxe une noblesse imprévoyante, et augmentait la dette hypothécaire, au lieu de la réduire. Rien n’avait été réglé pour l’amortissement. En offrant aux créanciers le remboursement dans les six mois, on laissait aux emprunteurs la faculté de se libérer à volonté de là d’incessantes difficultés pour mettre en équilibre les recouvremens et les déboursés ; mais le public ne s’arrêtait pas à des critiques de détail. Les résultats immédiats et décisifs pour lui, c’étaient l’intérêt de l’argent abaissé de moitié, les améliorations agricoles devenues possibles, les affaires de tous genres vivifiées par le nouvel élément introduit dans la circulation.

Aussi a-t-on vu depuis cette époque les établissemens de crédit foncier se multiplier, surtout dans les contrées germaniques [2]. En 1788, il y en avait déjà cinq en activité dans la monarchie prussienne : on en compte treize aujourd’hui. Avant la fin du dernier siècle, le principe avait été mis à l’épreuve en Hanovre, en Danemark, dans les villes anséatiques. Après les guerres de la révolution, l’Autriche, la Russie, la Pologne, la Bavière, le Wurtemberg, cherchèrent dans diverses combinaisons de cet ordre un remède aux souffrances extrêmes de la propriété. Les documens consignés dans les livres de M. Royer et de M. Josseau donnent à penser qu’une quarantaine d’établissemens fonctionnent aujourd’hui en Europe.

Chaque société, en se constituant, s’efforçait de corriger les vices signalés par l’expérience. Le germe de l’amélioration la plus décisive se trouve dans les statuts de l’association fondée à Zelle, en 1790, pour le duché de Lunebourg, sous le patronage du roi de Hanovre George III. Ce prince avait sans doute étudié en Angleterre les systèmes d’amortissement à intérêt composé, dont on se préoccupait beaucoup à cette époque : il eut l’heureuse idée d’en faire l’application au profit de la propriété. Suivant ses conseils, on fit deux parts de la somme versée annuellement par le débiteur, l’une pour l’intérêt de la dette, l’autre pour l’amortissement, et cette dernière, capitalisée à intérêt composé, procura la libération de l’emprunteur d’une manière insensible. Cette combinaison est le ressort essentiel dans le crédit foncier. Il n’en est pas du propriétaire comme du négociant, qui, renouvelant son capital à chaque spéculation, peut se libérer d’un seul coup et à court terme : celui qui emprunte pour acheter un immeuble, ou pour améliorer une terre, ne perçoit qu’un faible revenu du capital qu’il engage ; il ne peut donc éteindre sa dette qu’à la longue et par de faibles annuités. Tout autre mode d’emprunt l’expose à la ruine.

L’exemple donné par l’association hanovrienne ne fut pourtant pas compris immédiatement. Ce mode étant inconciliable avec la faculté d’exiger le remboursement à six mois de date, on craignait de discréditer l’institution en supprimant la clause à laquelle les porteurs de lettres de gage paraissaient attacher la plus grande importance. Cependant, à travers les bouleversemens que subit l’Allemagne pendant les trente années qui suivirent, il dut arriver bien des fois que les demandes de remboursement dépassassent les ressources disponibles. À plusieurs reprises, le gouvernement prussien fut obligé de suspendre, par des édits d’indulgence, les poursuites dont plusieurs banques foncières étaient menacées.

En 1821 seulement, les propriétaires obérés de la Prusse polonaise résolurent de s’associer, en développant le principe déposé en germe dans les statuts de la banque de Zelle. L’association provinciale du grand-duché de Posen admit, comme base fondamentale, l’amortissement forcé, mais à longue date, au moyen d’une contribution annuelle ajoutée par l’emprunteur au montant de l’intérêt convenu. Au lieu de laisser à, ses créanciers la faculté de demander le remboursement, elle se réserva le droit de l’offrir proportionnellement à ses ressources. Aux termes de ses statuts, elle doit désigner chaque année, par voie de tirage au sort, les numéros des lettres de gage qu’elle est en mesure d’éteindre, et offrir de les racheter au cours de la place, lorsqu’elles sont au-dessous du pair, mais avec une prime qui peut s’élever à 3 pour 100, lorsqu’elles dépassent le pair.

L’expérience démontra bientôt que la combinaison de Posen était la plus ingénieuse et la plus prudente. Le gouvernement prussien se mit donc en devoir de l’introduire dans ses autres possessions. La réforme des sociétés primitives fut entreprise et exécutée par une série de décrets rendus à partir de 1830. Les créanciers de chaque association, notamment ceux de l’ancienne société silésienne, ne perdirent pas sans inquiétude le droit de se faire rembourser en s’adressant directement aux administrations. Les cours allaient être écrasés, supposait-on, par l’abondance des titres jetés sur la place, et on ne pourrait plus réaliser qu’en subissant une perte considérable. Prévenu par une polémique généralement défavorable à cette réforme, le public n’y voulut voir qu’une banqueroute déguisée. Contre toute attente, les cours, soutenus par un amortissement régulier, se maintinrent avec une telle fermeté, que les vendeurs purent réaliser leur capital à volonté, et souvent avec une plus-value. Le gouvernement se crut dès-lors autorisé à entreprendre l’abaissement de l’intérêt, afin d’activer la libération des propriétaires débiteurs. En 1839, sommation fut faite aux détenteurs des anciennes lettres de gage d’en accepter le remboursement au pair, ou de se contenter d’un intérêt de 3 et demi pour 400. Les bourses régulatrices de Berlin et de Breslau ne s’étant pas émues de cette offre, la conversion fut acceptée par la presque unanimité des rentiers. En Silésie, les remboursemens demandés ne s’élevèrent pas même à 100,000 francs sur une dette de 150 millions. Il paraît même qu’on aurait pu sans inconvénient abaisser l’intérêt à 3 pour 100, puisque l’association du Wurtemberg, qui, au lieu de remettre à ses cliens des lettres de gage, leur compte des écus qu’elle emprunte, peut se procurer à 3 pour 100 tout l’argent dont elle a besoin.

Il va sans dire que les établissemens créés depuis vingt ans ont profité de l’expérience si heureusement accomplie en Prusse. On s’accorde à reconnaître que l’association de Gallicie, fondée en 1841, a porté ses statuts au plus haut point de perfection.

Les institutions dont nous venons de parler s’étant multipliées, surtout en Allemagne, on pourrait croire que leur succès tient à des conditions particulières à cette contrée. Il n’en est rien. Le crédit foncier peut être naturalisé dans tous les pays où les immeubles sont susceptibles d’hypothèques, et facilement transmissibles à défaut de paiement. Si l’Angleterre n’en a pas essayé l’application, c’est que son territoire y est encore régi par la loi féodale, et que d’ailleurs le crédit n’y manque pas aux agriculteurs. Un pays qui est, pour ainsi dire, une copie réduite du nôtre, la Belgique, est à la veille d’installer une caisse nationale de crédit foncier, destinée, comme les banques allemandes, à servir d’intermédiaire entre les propriétaires qui cherchent des emprunts et les capitalistes disposés à prêter. Ici le mécanisme, dont la portée s’étendra au pays entier, fonctionnera par l’initiative et sous la responsabilité de l’état.

Il faut donc reconnaître que, si les banques immobilières n’ont cessé de se multiplier depuis quatre-vingts ans, lors même que leurs ressorts étaient fort imparfaits, c’est qu’elles répondent à des besoins de notre temps, c’est qu’elles rendent d’incontestables services. Il résulte d’un tableau publié par M. Josseau [3] que les associations les plus importantes, groupant autour d’elles une population de vingt-huit millions d’ames, ont procuré à la propriété foncière plus de 540 millions de francs, montant des lettres de gage qu’elles ont actuellement en circulation. Dans la plupart de ces pays, où l’intérêt courant (nous ne parlons pas des transactions usuraires) s’élevait, au dernier siècle, à 10 et 12 pour 100, l’argent est tombé, pour les propriétaires, à 3 et demi, somme qui, avec l’amortissement et les frais, ne porte qu’à 4 et demi ou 5 pour 100 le déboursé annuel. Beaucoup de terres encore écrasées de dîmes et de redevances féodales s’affranchissant, une révolution territoriale et politique s’accomplit sans secousse. L’agriculteur, avant le temps nécessaire pour recouvrer les avances que le sol exige et qu’il ne rend jamais qu’à longs termes, a essayé des améliorations. Les revenus publics ont augmenté en raison de la surabondance des produits et du mouvement accéléré des affaires.

En résumé, la possibilité d’adapter un système de crédit aux besoins et aux ressources de la propriété foncière est un fait acquis. Agences intervenant comme une sorte d’assurance réciproque entre les propriétaires et les capitalistes, engagement solidaire des emprunteurs, extinction de la dette par un amortissement obligatoire, mais à longs termes, garanties surabondantes offertes aux capitalistes, tant pour la conservation du capital que pour la ponctualité dans le service de la rente, négociation facile des titres à la Bourse au moyen d’un amortissement régulier qui en soutienne les cours, tels sont les principes que l’expérience a consacrés. Quant aux détails d’exécution, le mécanisme du crédit foncier admet des ressorts très variés. La plupart des associations sont des entreprises particulières, parfaitement indépendantes, quoique fonctionnant partout sous la surveillance de l’autorité ; mais il y a aussi des institutions subventionnées et même dirigées par l’état [4], à titre d’établissemens d’utilité publique. Le plus souvent, l’établissement ne prête que son propre crédit, en délivrant aux propriétaires isolés des lettres de gage que ceux-ci négocient à leurs risques et périls ; on voit aussi des caisses escompter directement leurs obligations et verser des écus à leurs cliens [5]. Ordinairement, l’institution appartient aux emprunteurs, qui se réunissent pour offrir une garantie collective. Quelquefois ce sont des capitalistes qui vont au-devant des demandes [6] et spéculent sur les besoins de la propriété. Le rêve de beaucoup d’esprits, surtout en France, a été d’appliquer aux titres hypothécaires les procédés de l’escompte commercial, afin de procurer à la propriété immobilière des bénéfices pareils à ceux que réalisent les banques industrielles.

Ces formes diverses du crédit foncier sont déterminées par l’état économique de la propriété et par les lois qui la régissent, par les fluctuations de capitaux, par les tendances de la spéculation. Quelle combinaison est préférable pour la France ? Il faudra résumer bien des faits et soulever bien des problèmes pour répondre à cette question.


II. – LA PROPRIETE FONCIERE EN FRANCE.

Que n’a-t-on pas dit sur les souffrances de la propriété dans notre pays ? Le chiffre énorme de la dette hypothécaire, l’impossibilité de l’amortir, la faiblesse et l’incertitude des revenus, comparés au capital des immeubles qu’ils représentent, le défaut d’un crédit normal, l’usure dévorant ceux qui n’ont pas d’hypothèque à fournir, la rapide transmission des patrimoines glissant de mains en mains, au lieu de rester dans les familles, ce sont là des faits passés à l’état de lieux-communs et malheureusement vérifiés par l’expérience de chaque jour.

La France est assurément, entre tous les peuples civilisés, celui dont la dette immobilière est la plus forte. Le chiffre total des seules créances pour lesquelles inscription a été prise sur des immeubles était :


En 1820, de 8,864 millions
En 1832, il était de 11,233 millions
En 1840, il atteignit 12,544 millions

La progression étant de 100 à 120 millions par année, le montant actuel des hypothèques doit flotter entre 13 et demi et 14 milliards ; mais toutes les inscriptions ne représentent pas des créances effectives : il y en a beaucoup qui se rapportent à des dettes éteintes dont la radiation n’a pas été opérée ; il y en a d’autres qui font double emploi, ayant été prises en même temps par les vendeurs d’immeubles et par ceux qui font des avances d’argent à l’acquéreur pour se libérer. On peut défalquer encore un certain nombre d’hypothèques judiciaires prises à tout hasard sur des biens déjà grevés, certaines hypothèques éventuelles prises par l’état à titre de cautionnemens, etc. Quelque importance qu’on attache à ces inscriptions nulles, nous ne croyons pas qu’on puisse en porter le montant à plus de 3 à 4 milliards, de sorte que, toutes radiations faites, on peut accepter le chiffre de 10 milliards sans crainte d’exagération [7]. C’est presque le double de la dette de l’état en capital. On estime que, dans cette somme, les emprunts directs font nombre pour un tiers, et que les deux autres tiers représentent les inscriptions prises par les vendeurs d’immeubles pour le solde des prix de vente.

Dans l’exposé ministériel du 8 août 1850, on a évalué à 9 ou 10 pour 100 en moyenne le taux des emprunts sur hypothèques. M. Chegaray, après avoir analysé de nombreux documens, a abaissé cette moyenne à 7 pour 100. Il y a une distinction à faire, selon nous, entre les hypothèques provenant des emprunts et celles qui ont pour but d’assurer le paiement intégral des biens vendus. Il est peut-être permis d’évaluer l’intérêt des premiers à 9 pour 100, y compris les courtages et les frais à la charge des emprunteurs : quant aux autres obligations, qui sont les plus nombreuses, elles n’entraînent presque jamais un intérêt supérieur à 5 pour 100. À ce compte, la moyenne de l’intérêt à servir sur les 10 milliards de la dette hypothécaire serait de 620 millions [8], soit 6 1/5 pour 100.

Il était curieux d’établir par approximation le rapport qui existe entre les redevances qui surchargent la propriété territoriale, prise dans son ensemble, et la valeur qu’elle représente tant en capital qu’en revenu. Les administrateurs et les statisticiens qui ont entrepris ce calcul de probabilités ont commis, ce nous semble, une double erreur. Ils ont pris pour base les chiffres conventionnels du revenu cadastral, qui sont bien inférieurs aux chiffres des revenus effectifs ; puis ils ont capitalisé ces revenus, à raison de 3 ou 4 pour 100, en bloc, sans distinguer les fonds ruraux des propriétés bâties. Par exemple, sans sortir du rayon des études provoquées par cette grande affaire du crédit foncier, M. Thiers, estimant à 2,200 millions la rente des immeubles de toute nature, capitalise cette rente à raison de 3 pour 100, ce qui lui permet d’attribuer à la totalité des biens-fonds une valeur vénale de plus de 73 milliards. M. Chegaray au contraire, après avoir réduit le revenu foncier à 1,920 millions, capitalise à 4 pour 100 et ne trouve plus qu’une valeur totale de 48 milliards.

Nous nous sommes appliqué depuis long-temps, et par des recherches de toutes sortes, à diriger quelques jets de lumière sur ce point, qui domine toute notre économie sociale. En consacrant dans ce recueil même [9] une analyse spéciale à l’industrie agricole, nous avons constaté que le revenu net de la propriété rurale (et, par revenu net, nous entendons seulement la part afférente au capital immobilisé par le possesseur du fonds, indépendamment du produit qu’il peut réaliser comme entrepreneur de culture), nous avons constaté, disons-nous, que le revenu net de la terre cultivable s’élève à 2 milliards 50 millions, somme qui peut être capitalisée raisonnablement à 3 et demi pour 100. Quant au revenu net de la propriété bâtie, dans laquelle l’argent est placé généralement à 5 pour 100, il n’est certainement pas inférieur à 750 millions. On aurait donc une idée exacte des choses en résumant les données qui précèdent en ces termes :


Revenu annuel Taux du placement Valeur en capital
Propriété rurale 2,050,000,000 fr. 3 ½ pour 100 58,574,000,000 fr.
Propriété bâtie 750,000,000 5 pour 100 15,000,000,000
2,800,000,000 73,574,000,000

Ainsi, selon nous, le revenu total de tous les immeubles serait de 2 milliards 800 millions, somme qui porterait à 73 milliards 574 millions la richesse immobilière de la France.

Voyons maintenant les charges qui pèsent directement sur la propriété. Ce sont :


1° L’intérêt des 10 milliards de la dette hypothécaire évalué par nous à 620 millions
2° L’impôt. (Contributions foncières et portes et fenêtres) 298 millions
918 millions

À ce compte, la propriété foncière devrait plus de la septième partie de son capital, et elle aurait à solder annuellement, tant pour l’intérêt des sommes dues à ses créanciers privilégiés que pour les impôts directs, près du tiers de son revenu net. N’avions-nous pas raison de dire qu’en aucun autre pays de l’Europe la propriété immobilière n’est dans, une situation aussi déplorable qu’en France [10] ?

Ce tableau est triste, et cependant il ne laisse voir qu’une partie de la vérité. Il s’en faut de beaucoup que les dettes hypothécaires soient les seules qui écrasent les possesseurs d’immeubles. Tous les hommes d’affaires savent que les propriétaires de la classe aisée ne se décident à laisser prendre inscription sur leurs biens que lorsqu’ils ont épuisé leurs ressources personnelles. Quant à la petite agriculture, ce n’est pas non plus au crédit hypothécaire qu’elle a recours : les frais de justice, en cas d’expropriation, dévoreraient le gage et laisseraient le créancier à découvert. Le paysan pauvre livre des nantissemens qu’on estime à moitié prix et qu’il ne peut dégager ; il achète à crédit, mais au tiers en sus de leur valeur, les semences, l’outil, la bête, sans lesquels il ne pourrait plus cultiver ; il vend un coin de terre à réméré, sans s’apercevoir que ces expédiens sont des emprunts à 20 ou 30 pour 100, et qu’il n’évitera la ruine qu’en s’épuisant à force de travail.

Si du moins le fardeau de la dette foncière était également réparti ! mais il n’en est pas ainsi. Les propriétaires qui ne doivent rien forment évidemment la majorité ; ceux qui sont grevés doivent d’ordinaire la plus forte partie de ce qu’ils possèdent. Combien de malheureux cramponnés aux titres de leurs immeubles, comme le naufragé au débris qui le soutient à fleur d’eau, vivent de privations et d’expédiens jusqu’au jour où ils succombent !

On a remarqué bien souvent que le propriétaire, une fois obéré, entre dans une sorte d’agonie, et que sa perte inévitable n’est plus qu’une affaire de temps. En effet, les ressorts de nos institutions fiscales, faciles et doux pour ceux qui sont dans l’aisance, deviennent rigides pour ceux que la détresse paralyse. On sait, par exemple, que l’impôt foncier a pour base invariable une évaluation des revenus du sol qui remonte à une époque déjà lointaine. Or, dans son remarquable mémoire sur les systèmes de culture, M. Passy constate que la classification des terres établie par le cadastre ne répond plus aux faits actuels, que certains terrains, improductifs autrefois, ont été transformés par des amendemens, et sont devenus des fonds de première qualité. Supposons donc deux familles, l’une riche et l’autre nécessiteuse, possédant des terrains de la dernière classe, taxés autrefois à raison d’un revenu cadastral de 10 francs par hectare. L’une et l’autre imposées au dixième ont t franc à payer ; mais tandis que la famille pauvre, condamnée à l’impuissance par sa pénurie, a laissé sa terre dans l’état primitif, l’autre, à qui les capitaux n’ont pas manqué pour effectuer des améliorations, a porté le revenu de l’hectare à 50 francs. Il résulte de là que l’un des deux contribuables continue à payer 10 pour 100 de son revenu, et l’autre 2 pour 100 seulement. Le procédé habituel pour augmenter l’impôt, qui consiste à ajouter des centimes additionnels à un principal invariable, accroît encore cette disproportion. Il est évident que chaque centime additionnel pèse d’un poids cinq fois plus lourd sur le contribuable dont le revenu est resté stationnaire que sur celui dont la force contributive est quintuplée.

Arrive tôt ou tard le jour de désolation où le propriétaire endetté est dépossédé de son bien, soit par une cession consentie, soit par autorité de justice. Les ventes d’immeubles, auxquelles on peut ajouter les ventes de récoltes sur pied, s’élèvent annuellement à plus de 1,500 millions. Il semblerait, d’après cela, que le sol français tout entier, bâtimens et cultures, est acheté et revendu dans une période de quarante-huit ans ; mais comme il est évident que les patrimoines se transmettent héréditairement dans un grand nombre de familles, et que les ventes sont infiniment plus fréquentes parmi ceux qui sont au-dessous de leurs affaires, il faut croire qu’il y a une classe de propriétaires nécessiteux entre les mains desquels les biens glissent avec une effrayante rapidité. Pour comble de malheur, chaque transmission entraîne des impôts et des dépenses qui retombent spécialement sur ceux qui auraient besoin de secours. Dans les droits d’enregistrement et de timbre, dans les frais de justice et les honoraires des gens de loi, le contingent des propriétaires à bout de ressources et qui vont succomber dépasse certainement 200 millions par an : c’est le coup de grace qui les achève.

Beaucoup de publicistes expliquent les souffrances de la propriété par le manque de crédit. Le crédit n’apporte pas avec lui le remède à tous les maux ; mais il est la condition première du progrès, l’instrument de toutes les autres améliorations. Ainsi qu’on l’a vu plus haut, ce n’est pas la faculté d’emprunter qui fait défaut aux détenteurs de maisons ou de terres, puisqu’ils sont endettés de plus de 10 milliards ; mais ces emprunts sont presque toujours contractés dans des conditions telles qu’ils préparent la ruine de ceux qui sont obligés d’y avoir recours. Le négociant et le manufacturier qui obtiennent des avances d’argent en tirent un bénéfice supérieur à l’intérêt qu’ils s’engagent à payer ; celui qui loue des maisons, comme celui qui exploite la terre, empruntent ordinairement à un taux supérieur au gain qu’ils réalisent. Loin de pouvoir se libérer avec leurs recouvremens, ils ne parviennent à acquitter la redevance annuelle qu’en écornant de plus en plus le capital. D’où vient donc que l’emprunteur dont le gage est le plus solide est précisément celui qui rencontre les conditions les plus onéreuses ?

L’analyse complète des causes qui entravent le jeu normal du crédit immobilier serait un travail de longue haleine ; nous signalerons seulement les obstacles les plus saillans.

Les emprunts hypothécaires occasionnent des frais qui s’élèvent à mesure que leur importance décroît. Un billet de commerce ne supporte que le droit de timbre à raison de 5 centimes pour 100 francs, et il n’entraîne aucune formalité dispendieuse. Les emprunts hypothécaires ont à payer pour l’enregistrement un droit de 55 centimes pour 100 francs, plus le timbre de la minute et de l’expédition, le certificat du conservateur des hypothèques constatant l’état de l’immeuble, le bordereau de l’inscription que le prêteur fait prendre, les honoraires du notaire pour la rédaction et la copie de la minute, etc. Quand vient le remboursement, commence une autre série de déboursés pour les droits du trésor et les émolumens des officiers ministériels. Dans les états de frais, il y a des droits proportionnels seulement à l’importance de la somme, mais non pas à la durée du prêt : il y a des droits fixes qui pèsent d’un poids égal sur tous les emprunts, de sorte que le sacrifice à subir est d’autant plus considérable que la somme est plus faible, et que la durée du contrat est plus courte. Par exemple, il est démontré qu’une somme de 500 francs empruntée pour trois ans subirait une surcharge d’au moins 4 pour 100 pour l’impôt et les frais d’acte, indépendamment des 5 ou 6 pour 100 à payer pour l’intérêt : total, 10 pour 100.

Si le sort du propriétaire endetté est triste, celui de son créancier n’est pas non plus attrayant. D’abord il se dessaisit de son argent pour une période assez longue, et s’interdit les chances de bénéfices que pourrait lui procurer dans l’intervalle un placement plus avantageux. Il ne lui serait pas impossible, à la rigueur, de réaliser son capital en transférant sa créance, mais ce serait à la condition de faire renouveler les actes authentiques, et de subir à son tour des frais qui le mettraient en perte.

Ce n’est pas tout. « En France, a dit M. Dupin, dont M. Chegaray cite les énergiques paroles, celui qui achète n’est pas sûr d’être propriétaire, celui qui prête sur hypothèque n’est pas sûr d’être pavé. » Cela tient d’abord à ce que les inscriptions ne sont pas centralisées [11]. Indépendamment des hypothèques résultant des transactions, enregistrées et valables par ordre de date, le code français admet des créances privilégiées et occultes, des hypothèques légales, dispensées de l’inscription et primant toutes les autres. Les auteurs du code civil n’ont pas voulu que les droits des femmes, des mineurs et du fisc dépendissent d’une formalité d’enregistrement que leurs agens pourraient négliger. Cette décision a été fort applaudie, parce qu’elle répond à un vague sentiment de générosité naturelle ; mais elle est fort ébranlée aujourd’hui, ainsi que le prouve ce concert de voix qui s’est élevé en ces derniers temps pour demander la réforme hypothécaire.

Comment conserver des doutes sur les vices du système français, quand on voit que le principe opposé est appliqué sans inconvéniens dans le reste de l’Europe, et que la plupart des pays qui ont adopté notre code civil l’ont modifié sur ce point ? Dans les divers états italiens, on est parvenu à concilier, d’une manière plus ou moins complète, la sûreté des transactions avec les garanties destinées à protéger les femmes et les mineurs. Le système germanique, auquel se rattachent l’Allemagne presque tout entière, la Suisse allemande, la Hollande et la Grèce, a pour principe absolu que l’inscription sur les registres publics est l’unique preuve des droits qu’on peut avoir sur les propriétés. Ce système n’admet aucune exception à la règle de la publicité, règle qui détermine le classement des créances par ordre de dates. L’hypothèque proprement dite ne s’est pas introduite dans la loi anglaise : elle eût été incompatible avec le principe féodal qui régit encore la plus grande partie du sol. On emprunte seulement sur les propriétés transmissibles par le moyen du mort-gage, qui est une sorte de vente à réméré. Cette dernière coutume est passée dans les colonies d’origine anglaise, et surtout dans les États-Unis d’Amérique. À défaut d’hypothèque légale, les droits des incapables sont sauvegardés par la vigilance des parens et amis, qui, au moindre soupçon, appellent devant les tribunaux les tuteurs suspects de déloyauté ou d’imprudence. En dépit de ces exemples, on ne sait quelle force d’inertie a paralysé toutes les tentatives faites depuis dix ans pour modifier la loi hypothécaire dans lin sens favorable à l’extension du crédit immobilier. Serait-ce que l’hypothèque légale et les droits occultes sont d’excellentes machines à procès ?

Une autre cause d’anxiété détourne beaucoup de personnes des placemens sur hypothèques. À tort on à raison, les législateurs français ont cru devoir opposer des entraves à la dépossession des propriétaires d’immeubles. Vous comptiez sur un remboursement, il vous écheoit un procès. Une procédure en expropriation dure trois mois au minimum, quand il n’y a pas d’incidens. Le moins qu’elle puisse coûter, c’est trois ou quatre cents francs, lors même qu’il s’agit de vendre une cabane de trois cents francs : il est vrai qu’il n’en coûterait pas beaucoup plus pour arriver à la vente d’un domaine de 100,000 fr. Le directeur de l’ancienne caisse hypothécaire, M. Silvy, appelé récemment devant le conseil d’état, a cité un exemple qui nous paraît être l’idéal du genre : « Une expropriation forcée, commencée à Carcassonne en 1827, a-t-il dit, s’est terminée le 9 mai 1844. Il y a eu dans cette saisie monstre 172 incidens, 172 jugemens. 172 appels, plusieurs pourvois en cassation. La somme des frais s’est élevée à 300,000 fr. ; la somme en litige n’eût été que de 200,000 francs, que les frais eussent été les mêmes. Il y a plus : nous n’avons obtenu du tribunal le droit de poursuivre l’expropriation de notre débiteur qu’à la condition de lui servir une pension alimentaire de 18,000 francs pendant le procès, à cause du séquestre, de sorte que la partie saisie faisait durer la guerre à nos dépens au moyen de ces 18,000 fr. ! » C’est partout une nécessité pénible que celle d’exécuter un débiteur : dans les campagnes, cela devient souvent un péril. Le paysan qu’on poursuit tient plus à son champ qu’à sa vie ; il se croit volé quand on le force à restituer : de là des inimitiés féroces et vivaces auxquelles les capitalistes timides ne s’exposent pas.

Que de choses il y aurait à dire encore sur les souffrances de la propriété, et sur les abus qui les occasionnent ! Mais il s’agit seulement de démontrer que nulle part les établissemens de crédit foncier ne sont aussi nécessaires que chez nous, et les faits que nous venons de rappeler ne permettent, ce nous semble, aucun doute à cet égard.


III. – MECANISME DU CREDIT FONCIER.

Toutes les combinaisons imaginables du crédit foncier peuvent être rapportées à trois types :

1° Les sociétés qui prêtent, non pas de l’argent, mais du crédit, c’est-à-dire les compagnies d’emprunteurs, qui livrent à leurs adhérens un papier garanti et facilement négociable : ce système est celui qui a été éprouvé en Allemagne avec le plus de succès ;

2° Les sociétés de capitalistes actionnaires qui font des avances d’argent sur les immeubles ;

3° Les établissemens tendant à introduire dans la circulation des espèces d’assignats, en remplaçant les titres hypothécaires par des billets à cours forcé.

À ce dernier système se rapportent assurément plus des neuf dixièmes des cinq cents projets ou brochures suscités depuis quatre ans par le crédit foncier. La mobilisation du sol au moyen d’un papier-monnaie comptait, en 1848, de nombreux partisans dans l’assemblée constituante, où une longue délibération s’est engagée à ce sujet. Récemment encore, un des membres influens de la dernière assemblée, M. de Laboulie, soutenait devant le conseil d’état un projet de banque foncière autorisé à émettre des billets à cours forcé. Cependant ce système mérite à peine une réfutation. Les propriétaires obérés, avons-nous dit, paient actuellement de 6 à 9 pour 100 d’intérêt, sans amortir leurs dettes. Supposons qu’on mette à leur disposition des billets qui ne leur coûteront plus que 6 pour 100 avec l’amortissement, billets que les créanciers n’auront pas le droit de refuser ; n’est-il pas évident que tout débiteur va s’empresser de se libérer ? D’un autre côté, beaucoup de propriétaires qui ne doivent rien profiteront de la circonstance pour réparer leurs maisons, pour améliorer leurs cultures, dans l’espoir d’en augmenter les revenus. Voilà donc les deux ou trois milliards de numéraire en circulation augmentés tout à coup de plusieurs autres milliards par la profusion des billets dont l’acceptation est obligatoire. Or, si ce papier se soutenait au pair, les prix de toutes les marchandises et de tous les services ne tarderaient pas à s’élever en proportion de l’accroissement des signes monétaires, et cet enchérissement de toutes choses appauvrirait ceux qui vivent d’une rente ou d’un appointement invariable. Si, au contraire, ces assignats d’une nouvelle espèce subissaient une dépréciation, ce qui est plus probable, les créanciers hypothécaires, remboursés avec un papier discrédité, seraient dépouillés : la prétendue liquidation de la propriété ne serait en réalité qu’une banqueroute.

Le second type de banque foncière repose sur une spéculation fort légitime en elle-même, mais dont l’insuffisance est frappante à première vue. Si les exploiteurs parvenaient à réaliser de gros bénéfices, ce ne pourrait être qu’au détriment des emprunteurs ; la réforme projetée aboutirait à une déception. Si, au contraire, les actionnaires n’étaient pas attirés par de beaux dividendes, l’affaire ne prendrait pas d’extension, et resterait sans influence sur le sort de la propriété.

Les seules combinaisons qu’on puisse admettre sans illusions et sans dangers sont celles qui procèdent du système allemand. C’est sur ce terrain que le gouvernement vient de se placer. Le décret du 28 février est destiné à tracer les limites dans lesquelles pourront s’organiser les diverses sociétés de crédit foncier. Or, sans exclure les compagnies de capitalistes spéculateurs qui auraient à proposer des combinaisons ingénieuses, l’autorité a évidemment pour but principal de provoquer et de favoriser les sociétés de propriétaires emprunteurs.

Rendons-nous donc un compte bien exact du rôle et de la portée d’une société de ce genre. Constituée sur le type des institutions qui fonctionnent avec tant de succès en Prusse et en Gallicie, ce serait une agence interposée entre les possesseurs de biens-fonds et les capitalistes qui cherchent des placemens. Aux premiers, elle prêterait sur première hypothèque, et jusqu’à moitié de la valeur de leurs immeubles, en leur délivrant non pas de l’argent, mais des lettres de gage : tel est le nom déjà consacré pour certains coupons de rentes hypothécaires avec lesquels on pourrait battre monnaie en les négociant à la Bourse ; ou, mieux encore, ces coupons passeraient de main en main, comme des effets de commerce, par simple endossement, mais sans qu’il y ait obligation de les accepter. Quant aux personnes qui recherchent les placemens hypothécaires, malgré leurs inconvéniens dans l’état actuel, l’agence intermédiaire leur offrirait une surabondance de garanties, en leur assurant, pour le paiement des intérêts, une ponctualité dont on ne se pique pas toujours dans les études de notaire ; en appuyant l’hypothèque non pas sur une seule propriété susceptible de dépréciation, mais sur une masse d’immeubles engagés solidairement pour une somme bien inférieure à leur valeur réelle. N’ayant plus affaire qu’à une administration publique contrôlée par le gouvernement, le rentier hypothécaire serait dispensé de surveiller son débiteur ; il n’aurait plus à craindre les frais, les retards, les chances de perte qu’entraîne une procédure en expropriation, en cas de non-paiement. En retour de ces avantages, il aurait peut-être à subir une légère diminution sur le taux de l’intérêt ; mais, par compensation, il aurait chance de réaliser un bénéfice sur le capital, si les titres négociés à la Bourse s’élevaient au-dessus du pair, ainsi qu’il arrive communément au-delà du Rhin.

Le rôle de l’agence intermédiaire étant défini en ces termes, la première question à résoudre est celle-ci : Y aura-t-il une seule association pour toute la France, ou bien y en aura-t-il plusieurs ? Quelques personnes préfèrent qu’à l’exemple de ce qui se passe en Allemagne, les sociétés françaises soient multiples et locales. Il serait impossible, à les entendre, d’appliquer à la France entière des statuts uniformes ; la nature, les besoins et les ressources de la propriété y sont trop dissemblables. On conçoit, disent-elles, qu’un petit pays comme la Belgique centralise les opérations entre les mains de l’état ; mais comment une seule administration, une agence particulière, pourrait-elle surveiller tous les biens engagés sur l’immense surface de notre territoire ? En supposant qu’elle y parvînt, et que la conversion des titres hypothécaires s’opérât sur une large échelle, une société de particuliers, ayant plusieurs centaines de millions de rentes à servir, primerait en importance financière le trésor public. Certes, ces objections ne sont pas sans gravité ; mais, d’un autre côté, si de nombreuses associations se partageaient le territoire, la circulation des titres se restreindrait à la sphère de chacune d’elles : le défaut de concurrence, dans les régions où le capital est rare, y avilirait peut-être le cours des lettres de gage. Au lieu d’un cours unique, comme pour les rentes sur l’état, il y aurait, pour les rentes foncières, autant de cotes que de sociétés. On compromettrait ainsi le principal avantage de la réforme hypothécaire, qui est d’abaisser uniformément et progressivement le taux des emprunts contractés par la propriété.

Entre les partisans d’un établissement unique et ceux qui préfèrent la pluralité des compagnies, l’association centrale a cherché à faire prévaloir un système mixte tendant à conserver les avantages de la centralisation, tout en laissant aux propriétaires une part suffisante d’indépendance. Elle demandait que l’on constituât d’abord une société-mère, ayant son siège à Paris, et opérant dans toute l’étendue du ressort de la cour d’appel. Autour de cet établissement modèle, les sociétés régionales se seraient fondées avec liberté de choisir leurs administrateurs et d’approprier leurs statuts aux besoins de la localité. Toutefois elles ne devaient agir que sous le contrôle et la responsabilité de la société-mère quant à l’émission de leurs papiers et à l’importance de leur remboursemens. Il y aurait eu ainsi unité de type et garanties égales pour les lettres de gage, quelle que fût leur origine.

Les articles 2, 3 et 4 du récent décret tranchent la question en ces termes : « L’autorisation est accordée, soit à des sociétés d’emprunteurs, soit à des sociétés de prêteurs. » — « Les sociétés sont restreintes à des circonscriptions territoriales que le décret d’autorisation déterminera. » — « Les sociétés de crédit foncier ont le droit d’émettre des obligations ou lettres de gage. » Cette rédaction laisse désirer quelques éclaircissemens. L’exposé des motifs, qui n’a pas encore été publié, ou des instructions subséquentes nous apprendront sans doute si plusieurs sociétés, soit d’emprunteurs, soit de prêteurs, pourront exercer concurremment dans une même localité, ou si chacune d’elles aura un privilège exclusif.

Le facile escompte des lettres de gage est la condition suprême du succès. Quand il suffira d’envoyer à la Bourse les coupons de rentes hypothécaires pour les convertir en espèces, la conquête du crédit foncier sera faite. Tout serait perdu, si les nouveaux titres n’étant pas soutenus dès leur première émission, subissaient une défaveur marquée. En vue de cette alternative, tous les gouvernemens ont pris des mesures, dès le début, soit pour neutraliser l’hostilité des spéculateurs à une réforme qui exclut l’usure et l’agiotage, soit pour laisser aux petits capitalistes le temps de s’accoutumer à un nouveau genre de placemens. Nous avons vu qu’en Prusse l’état a doté les banques foncières à leur origine. En Bavière, on leur a donné le privilège d’émettre pour une somme limitée des billets que les caisses publiques reçoivent au pair. En France, « l’état et les départemens faciliteront les premières opérations des sociétés, en achetant une certaine quantité de lettres de gage (article 5 du décret). »

Il n’est pas inutile de signaler ici en quoi consistaient les amendemens introduits dans le projet de 1850 par la commission qui avait M. Chegaray pour organe. Bien que l’espèce de garantie offerte alors par l’état ne fût pas compromettante pour le trésor, la commission de l’assemblée législative aurait voulu, pour l’honneur du principe, éviter jusqu’à l’apparence d’une intervention de l’autorité dans une entreprise particulière. C’était donc pour dégager entièrement la responsabilité du trésor que la commission, d’accord en cela avec le conseil d’état, avait proposé de combiner avec le projet du gouvernement deux autres projets émanant de l’initiative parlementaire, ceux de MM. Loyer et Martin (du Loiret). À côté des caisses établies sur le type prussien, simples agences de garantie, ne donnant aux emprunteurs que du papier négociable, on aurait autorisé des espèces de banques aptes à prêter de l’argent en faisant l’escompte des obligations hypothécaires. Les unes, celles de M. Loyer, munies d’un capital fourni par des actionnaires, étaient destinées à prêter d’abord des espèces sur hypothèques ; puis elles auraient émis et négocié elles-mêmes à la Bourse des lettres de gage pour une somme égale à la totalité des prêts effectués. L’argent rentré dans les caisses au moyen de ces négociations devait être employé de nouveau en prêts hypothécaires qui auraient donné lieu à une seconde émission de lettres de gage. Au moyen d’un pareil roulement poursuivi indéfiniment, on espérait rendre de grands services à la propriété avec un faible capital, tout en procurant de beaux dividendes aux actionnaires. L’autre, projet, dû à M. Martin (du Loiret), consistait à fonder, sous le nom de Banques de crédit immobilier, des caisses pourvues d’un capital fourni aussi par des actionnaires moitié en argent, moitié en titres de rentes sur l’état ; elles auraient fait spécialement l’escompte des lettres de gage en émettant des billets au porteur remboursables à présentation, comme ceux de la Banque de France, opération très hasardeuse à notre avis. Nous n’avons qu’une médiocre confiance dans les combinaisons de ce genre. En supposant même qu’elles fonctionnassent suivant les prévisions de leurs auteurs, leur action, bornée par la faiblesse de leurs ressources, serait à peu près imperceptible dans cette immense carrière qui s’ouvre pour le crédit foncier. Au surplus, le décret du 28 février admettant, sauf autorisation, les sociétés de capitalistes spéculateurs, les systèmes de MM. Loyer et Martin ont chance, comme d’autres, d’être mis à l’épreuve.

Revenons à l’hypothèse d’une ou plusieurs sociétés d’emprunteurs se bornant à donner à leurs adhérens du papier mutuellement garanti. Dans les limites tracées par l’expérience, les sociétés de ce genre ne peuvent faire que des prêts sur première hypothèque et jusqu’à concurrence de la moitié de la valeur de la propriété. Quand l’immeuble est déjà hypothéqué, la société, après avoir négocié elle-même, si elle peut le faire avantageusement, ses propres lettres de gage, rembourse les premiers créanciers inscrits et se substitue à eux.

Le minimum des prêts, est-il dit dans le décret, sera fixé par les statuts de chaque société. Il est probable que ce minimum descendra rarement au-dessous de 500 fr., ce qui suppose une valeur de 1,500 fr. au moins à l’immeuble engagé. Il serait imprudent de prêter sur un fonds de moindre importance, parce qu’en cas d’expropriation forcée, les frais de justice, dévorant la valeur du gage, laisseraient l’administration à découvert. On pourrait d’ailleurs autoriser plusieurs possesseurs de petits immeubles à se réunir pour emprunter solidairement. Ce serait le moyen de faire participer la très petite propriété aux avantages du crédit foncier. Le projet de loi soumis actuellement au sénat belge permet ces réunions. Il y aurait opportunité plus grande encore pour la France que pour la Belgique. Chez nous, sur près de 400,000 emprunts dépassant la somme de 600 millions, il y en a environ 200,000 au-dessous de 400 francs ; cela donne une proportion de la moitié en nombre et de la treizième partie quant à la somme. En Belgique, les emprunts au-dessous de 444 francs forment seulement les deux cinquièmes en nombre et environ un vingtième en somme. La comparaison est toujours défavorable à la France.

L’annuité à payer par l’emprunteur doit comprendre l’intérêt de la dette, l’amortissement pour le rachat de la créance qui est obligatoire, les frais ordinaires d’administration, la cotisation pour le fonds de réserve, et enfin l’impôt représentatif des droits d’enregistrement à percevoir par l’état [12]. Dans ces conditions, si la part de l’amortissement était de 1 pour 100, l’intérêt à payer au créancier étant à 4 1/2, le propriétaire emprunteur aurait à payer 6 pour 100 pendant trente-neuf ans pour être complètement libéré. Si, suivant les espérances qu’il est permis de concevoir, l’intérêt hypothécaire s’abaissait, en France comme en Allemagne, à 3 la puissance de l’amortissement se trouverait doublée. L’emprunteur pourrait racheter sa dette en vingt-sept ans, s’il continuait à payer 6 pour 100, ou bien il pourrait abaisser le total de son annuité à 5 pour 100, et même à moins, en diminuant les frais d’administration et les retenues pour la réserve. Il est inutile de dire que le débiteur conserve le droit de se libérer par anticipation, soit en totalité, soit en partie.

La charte d’institution des compagnies de crédit foncier leur conférera le privilège d’opérer sommairement et à peu de frais la purge des hypothèques légales et autres charges occultes, afin que les immeubles sur lesquels on doit prêter soient dégagés de toutes redevances éventuelles au profit des créanciers légaux, c’est-à-dire de ceux que la loi dispense de constater leurs droits par la fora alité de l’inscription. Il s’agit ici, non pas d’une dérogation formelle au code civil, mais d’une simplification de procédure et d’une remise sur les taxes. Sans cette faveur, la société de crédit foncier ne présenterait pas toutes les garanties désirables : le prestige de l’institution serait amoindri.

Les créances de la société sur les individus qu’elle a secourus sont essentiellement privilégiées. Il n’est admis aucune saisie-arrêt sur les revenus destinés à payer les annuités ; aucun délai ne peut être accordé par les tribunaux aux débiteurs. En cas de retard dans le paiement des redevances annuelles, la société créancière entre de plein droit en possession des immeubles hypothéqués, en touche les revenus, réalise les récoltes, et même, dans le cas où ces mesures paraîtraient insuffisantes pour la mettre à couvert de tous risques, elle est autorisée à poursuivre la vente des biens engagés, sans être astreinte aux interminables et dispendieuses formalités prescrites pour les saisies immobilières. On fait revivre en sa faveur une procédure sommaire, semblable à celle qui a été effacée de nos codes en 1841, et qui était désignée autrefois dans la pratique sous le nom de voie-parée. En cas d’inexécution des engagemens contractés avec la société, celle-ci aurait le droit, après un simple commandement, de faire vendre les immeubles hypothéqués, sans être tenue d’observer les formes et les délais prescrits par le code civil en matière d’expropriation forcée. Dangereuse peut-être [13] entre particuliers, la clause de voie-parée ne présente plus les mêmes inconvéniens lorsqu’elle est appliquée au profit d’une administration publique, à qui on ne peut supposer l’arrière-pensée de tendre un piège à son débiteur pour le dépouiller.

Le fait d’une banque industrielle, quand elle lance ses billets dans la circulation à la place du papier de commerce, qu’elle classe dans son portefeuille après l’avoir escompté, est de substituer son immense crédit à la place du crédit douteux d’un individu obscur. De même une société de crédit foncier revoit les obligations hypothécaires qu’un particulier obscur contracte à son profit, et les remplace par une somme égale de ses propres obligations, garanties, aux yeux du public, par de minutieuses précautions et une imposante solidarité. Ces obligations collectives ou lettres de gage sont nominatives et transmissibles par voie d’endossement, ou simplement payables au porteur : elles produisent, au profit du détenteur, un intérêt qu’on propose de fixer provisoirement à 4 et demi pour 100. Les coupures de, ces lettres de gage peuvent être variées à volonté ; mais il n’est pas permis d’en créer au-dessous de 100 francs. Elles circulent de main en main comme les billets de banque. Celui qui en est détenteur à l’échéance va toucher le dividende au siège de l’administration. Enfin, chaque année, la somme produite par le mécanisme de l’amortissement est employée au rachat d’un certain nombre de lettres de gage. Un tirage au sort, comprenant toutes les lettres d’une même série, désigne celles qui doivent être amorties. L’administration fait connaître au public les numéros sortis, et, à mesure qu’ils lui sont représentés, les rembourse au pair et quelquefois même en attribuant une prime aux premiers numéros. Toutes les émissions de chaque série annuelle se trouvent ainsi éteintes au bout d’une période plus ou moins longue, selon que l’amortissement est plus ou moins énergique.

Chaque société, formée par la réunion des propriétaires emprunteurs engagés solidairement, est gérée, sous la surveillance de l’état, par un directeur et par un conseil d’administration choisis en assemblée générale, suivant l’usage des grandes sociétés financières.

En théorie, tout, dans cette organisation, est simple, judicieux, fécond, équitable ; mais la pratique sera-t-elle aussi heureuse chez nous qu’en Allemagne ? La situation économique, les tendances de la spéculation sont-elles les mêmes dans les deux contrées ? et, pour tout dire en un mot, les lettres de gage auront-elles, en France comme en Prusse, la vertu de se métamorphoser en argent comptant ? Cette dernière question pose, pour le crédit foncier, cette alternative suprême : être ou n’être pas.


IV. – RESULTATS PROBABLES.

L’essence du crédit foncier est d’emprunter en déléguant une partie des revenus de la terre, de même que, dans le crédit public, l’état emprunte en déléguant une partie des impôts.

L’état, en France, a trouvé moyen d’emprunter ainsi une somme de 6 à 7 milliards, dont les titres circulent de mains en mains. Cette somme énorme est le produit des économies de plusieurs siècles. Les nouvelles économies réalisées chaque année dans les familles aisées par les bénéfices de spéculation ou par l’excédant des recettes sur les dépenses [14] ne doivent pas s’élever à plus de 2 ou 300 millions ; ce capital, à peine formé, est sollicité de cent côtés à la fois, et s’éparpille dans les rentes françaises et étrangères, la dette flottante du trésor, les caisses d’épargne et de retraite, les emprunts des villes et des communes, les banques, les chemins de fer, les actions industrielles, les commandites et obligations particulières. Toutes ces valeurs sont tenues en oscillation par les hommes de finance, de manière à fasciner la foule par l’attraction des bénéfices aléatoires. Or, voici venir un nouvel emprunteur, le plus gros, le plus besoigneux de tous, dénué d’ailleurs de toute espèce de charlatanisme, et demandant d’un seul coup plusieurs milliards à 4 et demi pour 100 d’intérêt. Y aura-t-il à la Bourse de l’argent pour lui ?

Utile et désirable, l’établissement du crédit foncier peut réussir en France, nous en sommes convaincu ; mais l’opération présente chez nous des difficultés bien plus grandes qu’en Allemagne. Limitée, dans l’origine, aux biens de la noblesse allemande, l’institution s’est trouvée appuyée sur une clientelle capable de comprendre une combinaison financière, intéressée à la soutenir, et résolue à vaincre les résistances. Il est probable aussi qu’au dernier siècle, le régime prussien offrait peu de garanties aux capitalistes, et que les personnes en possession de quelques économies devaient saisir avec empressement l’occasion d’un placement certain. Le crédit foncier s’introduisit ainsi peu à peu dans les mœurs économiques du pays. Aujourd’hui même, dans les états allemands dont les finances ne sont pas bouleversées, la concurrence que font les rentes de l’état aux rentes constituées par les propriétaires est beaucoup moins forte que chez nous. En France, la dette publique, dont le capital est de 6,573,000,000 fr., correspond à 182 fr. par tête. En Prusse, la dette publique (701 millions de fr. pour 16 millions d’ames) n’est que de 44 fr. par tête. En Saxe, elle est de 40 fr. Dans le Wurtemberg, elle s’élève à 64 fr., etc. Il y a d’autres pays, tels que l’Autriche, où un effet contraire a lieu ; c’est l’exagération des charges et des embarras de l’état qui fait refluer les capitaux timides vers les placemens sur immeubles. Il n’est donc pas étonnant qu’en Allemagne, le cours des lettres de gage ait en général tendance à dépasser celui des effets publics, et pourtant, si favorables qu’y soient les circonstances, nous avons vu qu’après quatre-vingts ans d’expérience, la circulation de ces lettres ne dépasse pas actuellement 540 millions pour un groupe de 27 millions d’individus. Si le placement des lettres françaises devait avoir lieu dans la même mesure, ce qui est encore douteux, leur circulation chez nous correspondrait seulement la quatorzième partie de la dette hypothécaire.

Ne nous faisons donc pas illusion. La faveur qu’obtiennent en France les fonds publics et les actions industrielles est telle qu’il n’y a pas à compter, pour le crédit foncier, sur les capitaux de spéculation. Le secret de la réussite, c’est de manœuvrer de manière à provoquer la conversion de la dette hypothécaire existante : opération difficile, nous le répétons, mais non impossible, pourvu que l’on opère avec dextérité et persévérance.

Si les bons esprits sont d’accord pour condamner l’intervention du gouvernement dans les entreprises particulières, c’est qu’il en résulte d’ordinaire un privilège au profit de ceux à qui les ressources de l’état sont attribuées : il n’en est pas ainsi dans le projet que nous discutons. La conversion de la dette immobilière, et, avec le temps, l’affranchissement du sol, peuvent être considérés comme des mesures de salut public : ne serait-il pas facile de démontrer que toutes les relations sociales sont influencées par l’état économique de la propriété ? Il est donc parfaitement légitime que le gouvernement favorise une opération qui d’ailleurs resterait impossible sans son concours.

Entre les divers modes de patronage qui ont été pratiqués en divers pays, le meilleur assurément est celui que l’on va mettre à exécution chez nous : il consiste à soutenir le cours des lettres de gage à la Bourse, jusqu’au jour où l’achat de ces titres sera entré dans les habitudes de ceux qui doivent former la clientelle habituelle de l’institution. Toujours détenteur de fonds dont il ne doit compte qu’à longs termes, l’état pourra mettre une banque immobilière en mesure de relever son crédit, s’il éprouvait de trop fortes oscillations, en lui offrant des avances d’argent sur dépôt de lettres de gage. En se chargeant de ces titres, le trésor ne fera pas autre chose qu’un placement hypothécaire, aussi avantageux pour lui que pour les simples particuliers. Il touchera l’intérêt de ce placement à 4 et demi pour cent ; il participera aux chances de remboursement, si des numéros désignés chaque année par le sort se trouvent entre ses mains : il fera même au besoin revendre ses titres sur la place, lorsqu’il y aura opportunité. L’état agira, en un mot, comme le font les grands banquiers quand ils veulent sérieusement le succès d’une affaire : ils affichent hautement leur intervention, ouvrent de larges crédits, et cela suffit le plus souvent pour que l’opération marche sans leur concours effectif.

L’état dispose de beaucoup d’autres moyens pour accréditer une valeur nouvelle, sans imposer des sacrifices aux contribuables. Il peut prescrire que les lettres de gage, comme les titres de rente, seront admises en consignation par les tribunaux ; il peut obtenir de la Banque de France qu’elle les reçoive en dépôt, comme garantie remplaçant la troisième signature dans l’escompte des billets : il peut détourner vers ce nouveau genre de rente hypothécaire des fonds dont il est le dépositaire habituel, et qu’il déclare être un embarras pour lui, tels que ceux des caisses d’épargne, de retraite, de secours mutuels, et de diverses institutions d’utilité publique.

Imaginons donc comment doivent se comporter sur la place des titres émis dans les conditions que nous venons de décrire. Ils ont contre eux la sourde hostilité des hommes de procédure et de finance, il faut s’y attendre ; mais en revanche ils sont d’une solidité incontestable. Garantis, comme les rentes sur l’état, par toutes les lois morales et civiles, ils ont de plus un gage palpable, réalisable en tout temps. Émis avec sobriété, ils sont soutenus par un amortissement réel ; coupés par petites sommes, ils glissent, comme la monnaie, de main en main et sans droits de transfert. Ce sont en effet des billets de banque qui portent intérêt. Chaque année, on a chance d’être remboursé au pair ; il serait même possible d’offrir dans les premiers temps l’appât d’une petite prime aux premiers numéros sortans. Beaucoup de capitaux placés sous la main de l’état ont un écoulement forcé vers cette valeur. On sait en outre que la caisse de crédit foncier, au moyen du crédit facultatif qui lui est ouvert par le trésor, a des moyens puissans pour prévenir le discrédit de son papier. N’est-il pas probable, nous le demandons, que des valeurs ainsi recommandées doivent se classer dans la circulation et s’y soutenir avec avantage ?

Il y a d’ailleurs, dans l’essence même des lettres de gage, une force qui tend à les maintenir en équilibre aux environs du pair. Il est difficile qu’elles s’en écartent, soit au-dessus, soit au-dessous, parce qu’on se décide difficilement à donner soit plus, soit moins de 100 francs d’un titre qui d’un jour à l’autre peut être désigné par le sort et remboursé à 100 francs. Quoi qu’il arrive d’ailleurs, les chances sont pour l’emprunteur. En cas de hausse, il en résulte pour la propriété une plus-value dont il profite, et, s’il reste détenteur de quelques lettres de gage, le bénéfice qu’il réalise vient en déduction de l’annuité dont il est redevable. En cas de baisse, il peut racheter au-dessous du cours des lettres que la société lui reprend au pair. Supposons qu’une panique précipite les cours à 80 francs ; mille débiteurs vont faire des efforts pour réaliser un bénéfice certain de 20 francs, et la concurrence des demandes rehausse bientôt les titres à leur niveau naturel. Ces ressorts combinés ont tant de puissance, qu’en Allemagne ils élèvent les cours à un niveau bien supérieur à celui de la rente française. Ainsi, en 1850, les lettres de gage du Mecklembourg et du duché de Posen en 4 pour 100 coté à 103, et celle de la Silésie en 3 et demi coté à 92, correspondaient aux cours de 129 et 131 en 5 pour 100.

Que les cours soient bien tenus dans les premiers temps, et le succès est assuré. On n’exercera qu’une imperceptible attraction, nous le savons bien, sur les capitaux voués à l’agiotage ; mais les capitaux prudens, ceux qui sont immobilisés depuis des siècles dans des placemens hypothécaires et qu’il s’agit de déloger, où se réfugieraient-ils, si ce n’est dans le nouveau domaine qu’on leur ouvre ? Par exemple, dix millions de placemens sur les immeubles viennent à échéance ; les débiteurs, au lieu de solliciter un renouvellement comme de coutume, s’entendent avec la banque foncière pour rembourser. Que vont faire les créanciers détenteurs de ces 10 millions ? Chercheront-ils de nouveaux emplois dans les études de notaires ? Mais l’argent offert sur première hypothèque y surabonde déjà. Iront-ils à la Bourse ? Mais les cours des effets publics, exhaussés subitement par des achats exceptionnels, ne tarderont pas à se niveler avec le prix des lettres de gage. À produit égal, il n’y a plus de raisons pour ne pas adopter ce dernier genre de placement. Supposons donc les créanciers dans la nécessité d’employer leurs 10 millions en achats des nouveaux titres à 4 et demi ; avec le produit de cette première vente, la société pourra agir de même façon à l’égard d’une seconde série de créanciers. Bref, en épiant les instans où les titres jetés sur la place commencent à s’épuiser pour risquer successivement de nouvelles émissions, on établira le roulement tendant à convertir la dette hypothécaire.

On le voit par ces explications : la réforme effectuée n’est point de celles qui saisissent les esprits par la soudaineté et la splendeur des résultats. Il s’agit simplement d’une opération à long terme, et dont les effets, avouons-le, seront à peine sensibles au début, en raison de l’immensité des besoins. Tous les propriétaires obérés sont disposés à alléger leurs dettes. Si on avait l’imprudence d’accorder des lettres de gage au dixième d’entre eux seulement, ce serait 1 milliard de valeurs nouvelles jetées sur la place, et l’affaire, écrasée sous un tel poids dès le premier jour, ne se relèverait jamais. Il faudra donc limiter les émissions dans la mesure des ressources, qui, pendant long-temps encore, seront restreintes. Bien peu de personnes, à l’origine, profiteront directement de l’innovation ; mais peu à peu la classe entière des propriétaires en ressentira les effets indirects. Si, d’une part, les premières lettres de gage, habilement soutenues, se classent parmi les bonnes valeurs de bourse, et si, d’autre part, une publicité variée et incessante vulgarise dans les campagnes le mécanisme du crédit foncier, les prêteurs, menacés d’une concurrence, seront moins exigeans, les emprunteurs courberont moins la tête : l’intérêt de l’argent tendra à prendre, dans toutes les transactions, le niveau du crédit foncier. Le nouveau mode d’amortissement par petites annuités rendra possibles les améliorations agricoles, qui sont des placemens à longs termes, tels que les amendemens de terre, les irrigations, le drainage, les plantations. Un autre effet des banques foncières, dont les statuts sont inflexibles, sera de propager parmi les propriétaires campagnards la sévérité des mœurs industrielles. En s’accoutumant au respect de l’échéance, ils gagneront les sommes énormes que leur enlèvent aujourd’hui les bordereaux de notaires et le papier timbré.

Deux mots suffisent donc pour résumer ce travail. Le crédit foncier a été expérimenté en Allemagne avec avantage. Notre pays est celui qui a le plus grand besoin d’une pareille institution. Dans les termes où l’opération va s’engager, elle peut être très utile, si elle réussit, comme nous l’espérons ; elle sera sans danger, si elle échoue. Par le temps qui court, y a-t-il beaucoup d’innovations dont on puisse faire un pareil éloge ?


ANDRÉ COCHUT.

  1. M. Josseau a eu pour collaborateur, dans plusieurs de ses travaux, M. A. Delaroy, avocat, que l’association centrale avait choisi pour son secrétaire.
  2. La France ne resta pas complètement étrangère à ce mouvement. En refondant ancienne législation hypothécaire dans sa loi du 9 messidor an III, la convention inaugura un système de crédit foncier d’une grande hardiesse. Le propriétaire, autorisé à prendre hypothèque sur lui-même jusqu’aux trois quarts de la valeur de son immeuble, et pour une durée de dix ans an maximum, pouvait émettre des cédules hypothécaires payables à ordre et transmissibles par endossement. Ces titres devaient fonctionner dans la circulation comme les billets de commerce, à la différence qu’ils eussent été à plusieurs années de terme, et qu’en attendant le paiement, ils eussent produit un intérêt annuel payable au domicile du souscripteur. Ce système nous paraît très hasardeux ; toutefois il est juste de reconnaître qu’il n’a pas été mis sérieusement à l’épreuve, plusieurs lois subséquentes en ayant presque aussitôt entravé l’exécution.
  3. Nous résumons ici le tableau de M. Josseau :
    Ressort des banques. Population. Circulation des lettres de gage.
    Prusse (les sept associations principales). 10,162,000 388,536,000 fr.
    Hanovre (quatre associations). 1,759,000 34,000,000
    Mecklembourg 624,000 15,044,000
    Saxe (deux banques). 1,836,000 3,750,000
    Bavière, Wurtemberg et Bade 7,565,000 43,271,000
    Hesse-Cassel 755,000 37,988,000
    Nassau 425,000 6,420,000
    Gallicie 4,702,000 11,414,000
    27,828,000 540,423,000 fr,
  4. Etablissemens fondés par l’état : banque de Hesse-Cassel ; différentes caisses, en Prusse, en Danemark, en Russie. La caisse nationale de Belgique sera une administration publique. En France, le gouvernement viendra en aide à des administrations particulières, non pas par des subventions, mais par de simples avances.
  5. Wurtemberg, Bavière.
  6. C’est sur cette dernière distinction que repose la classification de M. Josseau, savoir :
    Associations de propriétaires emprunteurs : six sociétés qui existent dans les principales provinces de la Prusse, quatre banques territoriales dans le Hanovre, les banques de Gallicie, Saxe, Wurtemberg, Mecklembourg, Hambourg, Brême, Danemark, Russie, etc.
    Associations de capitalistes spéculateurs : Banque hypothécaire de Bavière, Hesse-Darmstadt, Nassau, Wurtemberg, Suisse, la caisse hypothécaire et la caisse des propriétaires belges, etc. On pourrait ranger dans cette catégorie les anciennes caisses hypothécaires de Paris et de Marseille.
  7. M. Chegaray se livre, dans son rapport, à une série de conjectures pour abaisser à 8 milliards le chiffre de la dette hypothécaire. Il faudrait entrer dans de longs détails pour réfuter ses calculs. Les nôtres sont conformes aux évaluations officielles émises à diverses époques, et nous ne les avons pas adoptées sans examen.
  8. M. Chegaray, portant l’intérêt à 7 pour 100, mais réduisant le capital de la dette à 8 milliards, n’estime l’annuité à servir par la propriété qu’à 560 millions.
  9. Voir, dans la Revue des Deux Mondes, livraison du 15 septembre 1548, un article sur l’Industrie agricole en France.
  10. La Belgique, en raison de sa similitude avec la France, paraît être un des pays où la propriété foncière souffre le plus. Eh bien ! il ressort des documens officiels, faits avec une remarquable précision, que la dette hypothécaire n’atteint pas en capital plus de la douzième partie de la valeur des biens-fonds, et que les prélèvemens annuels pour l’intérêt des créances et l’impôt foncier n’absorbent pas même la cinquième partie du revenu, savoir :
    Valeur de la propriété en capital 9,480,000,000 fr en revenu, 284,000,000 fr.
    Capital de la dette hypothécaire 800,000,000
    Annuités à payer (pour l’impôt foncier 18 millions, pour la dette 37 millions). 55,000,000
  11. « Celui qui traite avec une personne qui se présente comme propriétaire d’un immeuble n’a nul moyen de s’assurer que cette personne ne s’est pas, par un acte enregistré dans l’un des trois mille bureaux de France, déjà dépouillée de la propriété qu’elle prétend vendre ou hypothéquer. » Déposition de M. Glandaz, avoué, devant le conseil d’état.
  12. Suivant l’article 11 du décret, l’intérêt stipulé ne doit pas excéder 5 pour 100, et la somme affectée à l’amortissement ne peut être supérieure à 2 pour 100 ni inférieure à 1 pour 100 du montant dû prêt. En supposant que l’annuité fût de 6 pour 100 au début, elle se décomposerait ainsi :
    Intérêt annuel à servir aux porteurs de lettres de gage 4 fr. 50 cent.
    Amortissement 1 fr.
    Frais d’administration 0 fr. 10
    Fonds de réserve et de garantie contre les sinistres 0 fr. 30
    Impôt 0 fr. 10
    6 fr.


    Nous ferons remarquer que l’annuité peut être considérablement abaissée : elle est tombée à 4 et demi pour 100 dans certains pays.

  13. M. Gautier, sous-gouverneur de la Banque de France, s’est exprimé ainsi devant le conseil d’état au sujet de la voie-parée : « Il a, été un temps, dans le pays que j’hatais (la Gironde), où cela était devenu la règle universelle. Il en était résulté de très grands avantages. Les propriétaires de bonne foi, qui savaient qu’en se soumettant à la voie-parée ils devaient être expropriés en cas de retard de leur part, n’empruntaient qu’avec la certitude de pouvoir rembourser. Ils trouvaient facilement du crédit à des conditions modérées. » — Dans une autre enquête sur le crédit agricole, faite en 1845 par les conseils d’agriculture, dix départemens demandent le rétablissement de la voie-parée. Tel n’est pourtant pas l’avis des gens de loi, qui ont leurs raisons pour préférer les saisies après procédures.
  14. Les prêts sur hypothèques, dit M. Chegaray dans son rapport, atteignent chaque année la somme de 5 ou 600 millions, il est vrai ; mais ces prêts ne sont en réalité que des transferts de créances. Ils proviennent d’un roulement de capitaux consacrés depuis long-temps à des placemens hypothécaires.