Le Prix et le Loyer des maisons en France depuis le moyen âge jusqu’à nos jours/02

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Le Prix et le Loyer des maisons en France depuis le moyen âge jusqu’à nos jours
Revue des Deux Mondes4e période, tome 123 (p. 811-829).
Le prix et le loyer des maisons en France


II. LES TEMPS MODERNES [1]


La propriété bâtie a suivi, au cours des deux derniers siècles, les mêmes oscillations de prix que la propriété rurale [2]. Comme les terres, les maisons de Paris et de province ont continué à hausser depuis 1600 jusque vers 1680 ; elles ont baissé ensuite à la fin du règne de Louis XIV et sous la Régence, et cette baisse a été telle parfois que quelques loyers sont revenus à leur taux du moyen âge. Une maison de Vernon (Eure), qui était louée 35 francs en 1389, ne l’est plus en 1708 que 29 francs.

De la fin du ministère de Colbert au commencement de celui de Fleury, il y a partout un recul considérable : une maison de la rue Michel-le-Comte, à Paris, louée 2865 francs en 1665, l’est seulement 1220 francs en 1713. Même affaissement de la valeur vénale : un hôtel de Charenton, vendu 14 000 francs en 1644, et 19 600 francs en 1654, n’est revendu en 1704 que 9 800 francs ; une maison parisienne, rue Planche-Miray, qui valait 20700 francs en 1676, ne vaut plus que 10 000 francs en 1747. Les immeubles les plus favorisés restent stationnaires ; mais jamais, à cette époque, on ne voit de ces mouvemens ascensionnels qui font revendre, par exemple, en 1662, pour 16 400 francs, un immeuble que l’on avait acheté pour 7800 francs en 1653.

Il est juste d’ailleurs de faire, dans ces variations, la part de la mode. Autrefois, comme aujourd’hui, certains quartiers ont été brusquement désertés, tandis que d’autres se peuplaient. Le Marais, nec plus ultra de l’élégance sous Louis XIII et sous Mazarin, commença à être abandonné au XVIIIe siècle. Après avoir, pendant trois siècles, poussé sa pointe d’abord vers le Nord, puis vers l’Est, Paris se dirigeait décidément vers l’Ouest, le long de la Seine sur la rive gauche et, sur la rive droite, dans le quartier de la place Vendôme. L’hôtel d’Effiat, rue Vieille-du-Temple, vendu 183 000 francs en 1634, n’était revendu que 158 000 francs en 1676 ; l’hôtel de Potier-Blérancourt, sur la place Royale, loué 4 900 francs en 1672 et 6700 francs en 1720, avait baissé à 3600 francs en 1770, tandis que l’ensemble des loyers parisiens avait plus que doublé d’une date à l’autre.

En province, à la campagne, la hausse avait été générale aussi, du milieu du XVIIIe siècle à la fin de l’ancien régime. Mais c’a été surtout en notre siècle que s’est fait sentir avec le plus de force l’augmentation de la propriété bâtie : on pourrait citer, à Rouen, une maison de la rue Saint-Nicaise, louée 90 francs en 1780 et 500 francs en 1884 ; d’autres, dans la même ville, le long des rues aux Ours, Ad. Adam et de la Poterne, passées Dans ce même intervalle de 340 francs à 1 400 francs, de 144 francs à 1 6000 francs. Cependant l’écart n’est pas partout aussi grand : à Lille, les maisons de la rue de Paris, baillées pour 440 francs en 1713, durant la grande baisse, le sont aujourd’hui pour 1 800 à 2 000 francs, soit une plus-value de 350 pour 100 seulement depuis le commencement du règne de Louis XV.

Comparée à celle du XVIe siècle, la valeur de la propriété bâtie au XVIIe siècle accuse une hausse très notable, principalement à Paris ; mais cette valeur de 1601 à 1700, mise en regard des prix de vente et de loyer de 1701 à 1800, ne fait ressortir qu’une augmentation d’un tiers dans la capitale et d’un quart dans les villes de province et à la campagne. Cela tient à la crise que nous venons de signaler qui se produisit aux environs de l’année 1700 ; les chiffres du règne de Henri IV sont évidemment bien inférieurs à ceux du règne de Louis XVI : dans le premier quart du XVIIe siècle les maisons de Paris valaient 11800 francs, celles des cités de province 2300 francs, celles des bourgs et villages 425 francs ; tandis que, dans les années qui précédèrent la Révolution, les mêmes immeubles avaient respective mont atteint les prix de 73500 francs, 5800 francs et 635 francs.

Mais, aux temps prospères du règne de Louis XIV, les constructions parisiennes avaient coûté en moyenne 40 000 francs, celles des bonnes villes allaient à 0 000 francs, colles des campagnes à 490 francs ; or, cinquante ans plus tard (1701 à 1725), les mêmes bâtimens ne se négociaient plus que pour 22 000 francs dans la capitale, 3200 francs et 390 francs, selon les localités, dans le reste du royaume.

Le loyer d’une famille villageoise avait été, au XVIe siècle, de 12 francs intrinsèques qui, au pouvoir moyen de l’argent de 1501 à 1600, représentent 42 francs actuels. Il fut, au XVIIe siècle, de 21 francs bruts, ou 54 francs de nos jours ; au XVIIIe siècle il s’éleva nominalement à 25 francs, soit, on argent contemporain, 63 francs. Il est à l’heure présente de 91 francs dans les communes correspondantes à celles qui ont servi depuis 1600 de base à nos moyennes. Les loyers infimes ont crû ainsi beaucoup plus que le pouvoir de l’argent n’a baissé ; ils ont positivement augmenté de plus de 100 pour 100 du XVIe siècle au XIXe, de 42 francs à 91 francs.

Et cette hausse se partage également entre la période 1500 à 1800 — 42 francs à 63 francs — et la période 1800 à 1894 — 63 francs à 91 francs. — Si elle a été plus rapide dans les cent dernières années, elle a eu pour corollaire un progrès bien plus grand aussi dans l’objet auquel elle s’applique ; le type de cette maison rurale et semi-rurale des communes actuelles de 5 000 habitans et au-dessous s’est amélioré. Il suffirait de s’en tenir aux simples villages qui n’excèdent pas 2 000 âmes pour, trouver aujourd’hui un loyer moyen de 71 francs, c’est-à-dire à peu de chose près semblable au loyer de 32 francs on 1776-1800, qui, selon la puissance amoindrie des métaux précieux, équivaut maintenant à 64 francs.

Sous Henri IV et Louis XIII, on trouve les loyers communs entre 12 et 34 francs à Courbe voie, Colombes, Noisy-le-Soc. Sous Louis XIV, un boulanger de Gonesse paie 163 francs de loyer, tandis qu’à Saint-Eutrope, en Saintonge, on peut se loger pour 60 centimes par an ; entre ces extrêmes la moyenne se rapproche de 20 francs, somme pour laquelle est affermé le presbytère de Contant (Lot-et-Garonne), et de 24 francs, prix payé pour la maison d’école de Marsanne en Dauphiné.

Au commencement du XVIIIe siècle, dans la même région, les maisons d’école se louent jusqu’à 5 francs, témoin celle de Rémusat (Drôme) ; un journalier paie 7 francs de loyer dans l’Eure, un charpentier paie 12 francs dans l’Aisne et un chirurgien 18 francs. A la fin du règne de Louis XVI et durant la Révolution, une maison décente aux champs, fût-ce dans les pays pauvres, comme le Berry, se louait de 20 à 60 francs. Au-delà des Alpes, si l’on en croit Arthur Young, les loyers demeuraient plus modestes : il en coûtait 10 francs par an pour une chaumière, en 1788, dans les environs de Florence, et 5 francs seulement dans ceux de Milan.

La valeur vénale de ces immeubles de la dernière classe n’avait augmenté, de 1600 à 1800, que de 50 pour 100 : 425 francs en 1601-1625, contre 635 francs en 1776-1800. C’était une hausse beaucoup moindre que celle de l’hectare de terre, dans l’ensemble du royaume, qui avait passé de 277 francs pendant la première période à 764 francs pendant la seconde. En tenant compte du pouvoir de l’argent, qui était sous Henri IV le triple du nôtre, et sous Louis XVI le double seulement, le prix réel des maisons paysannes était vraiment, d’une date à l’autre, resté stationnaire (1275 francs contre 1270 francs).

Beaucoup plus sérieuse est la hausse des loyers dans les villes de province, puisque, de 116 francs au commencement du XVIIe siècle, ils montent à 288 francs à la fin du XVIIIe, ce qui correspond, comme je l’ai dit plus haut, à une valeur vénale de 5800 francs, à cette dernière époque, au lieu de 2300 francs à la première. Pourtant le chiffre des années qui précèdent la Révolution avait été non seulement atteint cent ans avant, mais dépassé : les maisons de province avaient valu jusqu’à 6 100 francs sous Louis XIV. Les bâtimens citadins s’étaient aussi, hâtons-nous de le dire, beaucoup plus modifiés que les habitations villageoises. Du XVIe au XVIIIe siècle, ils avaient gagné tout ce dont la classe bourgeoise, qui les occupait, s’était elle-même enrichie. Elle y avait imprimé son goût nouveau pour le bien-être ; la cage ici prenait la mesure de l’oiseau, tandis que la classe des laboureurs croupissait stagnante.

Celle-ci ne concevait aucune idée de progrès, parce que ses ressources ne lui auraient permis d’en exécuter aucune. Elle ne ressentait aucun besoin, parce qu’elle ne pouvait on satisfaire aucun. Si quelque immeuble, aux champs, s’embellit et s’améliore, ce n’est pas la demeure du rustre, — celle d’un métayer des environs de Marans est citée en 1666, avec considération, par l’agronome Kerbrat, comme « la seule cabane vitrée qui existe dans le canton » : — c’est la résidence d’été du marchand, du petit homme de robe, dont les appétits grandissent avec la fortune. L’auteur d’une Chasse au vieil grognard de l’antiquité, un bon esprit de 1622, qui plaint le temps passé et vante le présent, — contrairement à l’éternelle manie des sots de toutes les époques qui font machinalement l’éloge du « bon vieux temps », — écrivait au début du ministère de Richelieu : « Des ignorans disent que les hommes du temps jadis étaient aussi riches, avec leur peu, comme nous avec notre abondance. Je le nie, car leur contentement, qui était borné par force, était du reste mesquin. Il y a deux cents ans, nos maisons des champs, même des meilleurs bourgeois des villes, n’étaient que des cabanes couvertes de chaume ; leurs compartimens de jardin, des carrés de choux ; leurs plus belles vues, une ou deux fosses à fumier. Pas de meubles, presque pas de vaisselle, quelques pots de grès, un bassin de cuivre ; le maître, pair et compagnon avec le paysan de la maison. »

« Aujourd’hui, conclut le contemporain de Louis XIII, la campagne est enrichie de superbes édifices, maisons bourgeoises en quantité, bâties d’une structure admirable, couvertes d’ardoises, garnies de fontaines et de magnifiques vergers… » Le panégyriste abuse à coup sûr des couleurs riantes, il flatte ce tableau ; son imagination lui fait décrire comme appartenant à l’ensemble des villas du royaume ce qui n’était encore l’apanage que des environs de Paris ou d’autres grandes cités. Autour de Marseille, en 1630, le Parisien Bouchard comptait plus de 800 de ces maisons de plaisance, — bastides ou « métairies », — « chaque bourgeois, dit-il, en possédant deux ou trois. »

Ce qui était l’exception dans le « plat pays » tendait à devenir normal dans les agglomérations urbaines, petites ou grandes. Non que l’adversaire du laudator temporis acti de 1622 n’exagère encore la louange du présent, quand il dit que « maintenant les bâtimens des villes sont autant de châteaux, superbes meubles, tapisserie et vaisselle d’argent ; autrefois vrais nids à rats, petite porte, bas planchers., petites fenêtres, chambres et antichambres étranglées ; le privé près de la salle, et dehors une petite étable à loger le mulet et un grand auvent à loger les poules. » Des maisons de ce genre, il en restait encore un bon nombre dans le premier quart du XVIIe siècle. Le mouvement de reconstruction, de renouvellement et de décrassement qui avait pris naissance avec Louis XII et François Ier, fut, sur beaucoup de points, paralysé ou interrompu par les guerres de religion. A Nîmes, presque rebâti à neuf au XVIe siècle, il n’y a trace de luxe que dans les maisons élevées avant ces guerres ; les autres ont des devis d’une extrême simplicité. A partir de Louis XIV, on sacrifia plus largement aux exigences de l’ornementation. Bien des détails rustiques ne choquaient pas encore, mais déjà les cités recherchaient l’air et l’espace et un certain ordre à défaut de luxe : Lyon avait sa place Bellecour, Angers son Pré-des-Allemands, Moulins ses Champs-Bonnet, comme Paris sa place Royale. Echevins, « jurés » ou « pairs » municipaux osaient parfois démolir pour créer un dégagement utile, élargir une rue, donner à leurs concitoyens l’aisance des coudes.

L’immeuble de province, qui vaut au XVIIe siècle 4200 francs en moyenne, ressemble plus par conséquent à celui du XVIIIe, qui vaut 5100 francs, qu’à celui du XVIe, qui ne valait que 1 600 francs. Il ne faut pas oublier du reste que les 1600 francs de 1501 à 1600 représentent en monnaie actuelle 5 600 francs et que les 4 200 francs de 1601 à 1700 ne correspondent, dans notre monnaie, qu’à 10 500 francs. L’écart est moindre qu’il ne paraît intrinsèquement.

Les maisons ordinaires se vendaient à Nîmes au dernier siècle de 266 francs à 3 300 francs, prix payé par un avocat. Dans cette dernière ville, la fameuse « Maison carrée », aujourd’hui l’orgueil des Nîmois, l’une des curiosités locales, morceau d’architecture unique peut-être sur notre sol, n’était payée en 1670, par les Pères Augustins, avec ses jardins et ses cours, que 9 200 francs, soit 18 400 francs en monnaie actuelle. L’hôtel d’un président au Parlement, à Dijon, coûte 16200 francs ; la maison la plus chère vaut 24 000 francs à Nantes, le même prix à Clermont-Ferrand, 35 000 francs à la Rochelle ou à Lille dans la rue Royale, et 90 000 francs à Lyon, dans la grande rue Mercière. Mais ce sont là des immeubles exceptionnels. A Limoges l’habitation d’un médecin ne se paie que 5 000 francs, et celle d’un imprimeur que 210 francs. Le bâtiment servant de halle aux tanneurs à Troyes est vendu 2 650 francs ; celui dont un plâtrier de Soissons faisait son logis et son magasin valait 2 200 francs, et l’on avait encore au Havre pignon sur rue, en 1788, moyennant un déboursé de 570 francs.

Comme nous venons de le dire, le loyer moyen, en province, avait été de 220 francs au XVIIe siècle ; il fut seulement de 260 francs au XVIIIe. Les maisons de Bordeaux, en 1676, se louaient, suivant les quartiers, de 122 francs à 775 francs. Le duc de Créqui, gouverneur du Dauphiné, payait son hôtel à Grenoble 1 040 francs ; le comte de Tressan, gouverneur de Boulogne-sur-Mer, ne payait le sien que 380 francs ; c’est à peu près ce que coûte à la ville de Châteaudun la location de l’immeuble qui lui sert de collège ; un chirurgien de Nîmes est logé pour 190 francs, un libraire à Bourges pour 118 francs, un boulanger de Château-Thierry pour 57 francs : la « bonne femme » ou sage-femme d’Avallon pour 31 francs et un vinaigrier de Vernon pour 29 francs.

Tandis que la moyenne des loyers de province ne dépasse pas 290 francs au moment de la Révolution, les loyers moyens de Lyon, d’après les prix tirés des différens quartiers de la ville, ressortent, sous Louis XVI, à 1300 francs environ. Des loyers particulièrement élevés étaient ceux de Versailles : sous Louis XV, en 1751, une maison de la rue de la Pompe rapportait 1 330 francs ; une autre, sur la place d’Armes, 2100 francs ; une troisième, rue du Vieux-Versailles, 4 750 francs. Il est fort possible que ces prix qu’il faut doubler pour avoir leur valeur actuelle, et qu’expliquait au XVIIIe siècle le séjour de la Cour, ne soient pas beaucoup dépassés, ni peut-être même tous atteints de nos jours, par les mêmes habitations. C’étaient d’ailleurs de vastes demeures, puisqu’un hôtel de deux étages, dans l’avenue de Saint-Cloud, vis-à-vis la rue Duplessis, affermé 2 400 francs, comprenait des écuries pour 40 chevaux. Les chiffres grossirent jusqu’à la Révolution : en 1788, pour une « grande et belle maison » du futur chef-lieu de Seine-et-Oise on demandait 5 400 francs de loyer.

A Rouen, au contraire, les loyers allaient de 90 à 342 francs ; près Saint-Maclou, un hôtel avec jardin planté d’espaliers, escalier à rampe de fer, écurie pour quatre chevaux, rapportait315 francs seulement en 1763. Une grande construction servant de caserne à la brigade de maréchaussée d’Evreux se louait alors 234 francs. Ces chiffres augmentèrent, il est vrai, dans les dernières années de l’ancien régime, où de simples appartenons se louèrent autant et davantage que ne faisaient, trente ans plus tôt, des maisons entières.

Bien que les logemens en effet fussent assez petits encore et les loyers surtout assez bas, dans la plupart des villes, pour que la majorité des habitans pût jouir, comme propriétaires ou comme locataires, de la totalité d’une maison, — ce qui du reste est aujourd’hui le cas dans les localités de second et troisième ordre, — la plèbe des commerçans besogneux, des artisans brevetés à qui leur illusoire privilège ne procurait pas de quoi vivre, bien que les défenseurs des corporations se soient de nos jours assez légèrement figuré le contraire, devaient se contenter d’une tranche de maison, d’une boutique où ils exerçaient leur industrie, et au-dessus de laquelle était le galetas — le tristet, disait-on dans le Midi — qui leur servait de chambre à coucher. A Tulle, la boutique d’un libraire se loue 39 francs, celle d’un maréchal 19 francs, celle d’un chapelier 11 francs. L’atelier d’un charpentier à Bordeaux coulait annuellement 70 francs, celui d’un serrurier 54 francs. Tandis qu’à Paris une boutique du Palais dans la « salle des Merciers, » coûtait à son locataire 366 francs, un « étal à poissons, à Troyes, ne valait que 9 fr. 50, et une petite chambre d’étudiant avec cuisine s’obtenait à Rouen pour 10 à 12 francs. On acquérait souvent la propriété de ces chambres ; les ventes de partie d’un immeuble n’étaient pas rares au XVIIIe siècle.

Evelyn, durant son séjour à Paris en 1647, payait, rue du Colombier, ce qu’il appelle « un bel appartement meublé » 65 francs par mois, soit par an 780 francs ; il n’est pas probable toutefois qu’il ait eu à ce prix une installation bien luxueuse. Si les loyers de province en effet avaient pris, dès le XVIIe siècle, une importance beaucoup plus grande que ceux de la campagne, si les premiers avaient augmenté, depuis Henri IV jusqu’à la Révolution de 150 pour 100, au lieu que les secondes n’avaient haussé que de 50 pour 100, le loyer des maisons de Paris était monté, durant le même laps de temps, au sextuple de son chiffre primitif : de 600 francs en 1601-1625 contre 3 700 francs en 1770-1800 ; correspondant en capital à une valeur moyenne de 73 000 francs, dans le dernier quart du XVIIIe siècle, au lieu de 11 800 francs dans les premières années du XVIIe siècle.

Cette plus-value extraordinaire de la propriété bâtie se produisit surtout de 1601 à 1700. Elle eut pour cause à la fois le renchérissement des terrains et celui des matériaux de construction. Le progrès du luxe y joua son rôle, l’aisance accrue de la bourgeoisie parisienne, et aussi l’immigration dans la capitale d’une partie de la haute noblesse, de la noblesse riche tout au moins qui devenait la haute noblesse en dépensant ses revenus à Paris, et qui, de tous les coins du royaume, vint y élire domicile. Sous ces influences multiples, le prix moyen des immeubles parisiens, qui avait été de 1 130 francs au XVe siècle, et de 4 420 francs au XVIe, sauta au XVIIe à 29 600 francs.

Au siècle suivant, l’augmentation des bâtimens fut beaucoup moindre. Quoique le sol n’ait cessé de hausser, sous Louis XV et Louis XVI, presque dans la même proportion que sous Louis XIII et durant la première moitié du règne de Louis XIV, la valeur des maisons ne ressort, de 1701 à 1800, qu’à 39 800 francs, c’est-à-dire à 34 pour 100 de plus que pendant les cent années précédentes ; tandis que ces cent années elles-mêmes étaient supérieures de 570 pour 100 à la période comprise entre Louis XII et Henri III. Cela tient, comme je l’ai dit ci-dessus, à la baisse des immeubles de 1701 à 1725 : baisse énorme ; puisque, après avoir été de 40 500 francs en 1651-1675, et de 32 000 francs en 1676-1700, le prix moyen de la maison comprise dans le périmètre de nos fortifications se trouva réduit, pendant les vingt-cinq années suivantes, à 22 700 francs.

Ce chiffre de 22 700 francs, qui embrasse la fin du règne de Louis XIV et la Régence, pèse lourdement sur la moyenne générale du XVIIIe siècle, et compense en quelque sorte le chiffre de 73 500 francs, qui représente les années très chères de Louis XVI (1776-1790). D’autant plus que, durant le demi-siècle qui sépare la mort du Régent de celle de Louis XV (1726-1774), les maisons de Paris, qui valurent en moyenne 31 500 francs, se trouvaient coûter moins cher encore que sous le ministère de Richelieu ou sous celui de Louvois, puisqu’elles avaient valu 34 000 francs en 1620-1050 et 32 000 francs en 1676-1700.

C’est que les salaires et les matériaux avaient diminué ; ils exigeaient, de qui voulait bâtir, de moindres déboursés au XVIIIe siècle qu’au XVIIe. Par suite, la différence qui existe entre les prix moyens d’une maison de Paris, de 1601 à 1700 et de 1701 à 1800, l’écart entre 29 000 et 39 000 francs, correspond presque exclusivement à la différence de valeur des terrains : supposons un immeuble occupant une superficie de 400 mètres carrés (20 mètres de long sur 20 mètres de large), ce qui peut passer pour une moyenne convenable dans notre Paris de 1894, aussi bien que dans le Paris de Louis XV ou de Louis XIV. Aujourd’hui les maisons sont beaucoup plus grandes qu’autrefois, mais les cours sont plus petites, et il est très rare de rencontrer, dans les quartiers du centre, des hôtels dotés de jardins un peu vastes ; ce qui, il y a cent et deux cents ans, était fort commun. Il s’établit ainsi sans doute quelque compensation. Les 83 000 maisons que la capitale contient actuellement rempliraient, à 400 mètres carrés chacune, une surface de 3 300 hectares, qui, jointe aux 3 000 hectares de rues et de promenades, aux terrains non encore bâtis des quartiers les plus récemment annexés, et au sol des monumens publics, églises, etc., doit représenter à peu près les 7800 hectares englobés dans notre enceinte actuelle. — Or 400 mètres du terrain parisien coûtaient, au XVIIe siècle, d’après nos évaluations, 1 800 francs, tandis qu’ils valaient au XVIIIe siècle 11 200 francs. La distance de 9 400 francs, qui sépare ces deux siècles, équivaudrait ainsi à la hausse de 10 200 francs environ que nous constatons dans le prix des maisons, de la première période à la seconde.

La valeur vénale des immeubles de la capitale, au commencement du XVIIe siècle, descend jusqu’à 2 200 francs, prix de la maison d’un maçon, rue du Vert-Bois, en 1604, et s’élève jusqu’à 249 600 francs, prix de l’hôtel de Gondi, que la reine Marie de Médicis acheta pour le prince de Condé. Ce devait être une demeure quasi royale, si l’on songe à la fortune des Gondi et au train qu’ils avaient mené dans les dernières années du XVIe siècle.

Ce dernier chiffre n’était pas du reste si extraordinaire qu’il paraît au premier abord, puisque l’hôtel d’Effiat, rue Vieille-du-Temple, se vendait 183 000 francs en 1634, l’hôtel de Sillery, rue Saint-Honoré, 257 000, et l’hôtel de Bassompierre, place Royale, 163 000 francs. L’immeuble le plus cher est l’hôtel de Longueville que l’Etat, en 1657, achète par voie d’expropriation 570 000 francs pour les agrandissemens du Louvre ; mais il est vraisemblable, puisqu’il s’agit d’une vente forcée et d’un seigneur alors bien en cour, que cette somme comprend une part d’indemnité. Hormis ces logis princiers nous ne rencontrons, de 1601 à 1700, qu’une seule bâtisse bourgeoise dont le prix dépasse 100 000 francs : c’est une maison de la rue des Saints-Pères, d’une contenance de 600 mètres carrés seulement, dont le propriétaire trouve amateur à 106 000 francs en 1643.

Les constructions sont exceptionnelles encore qui atteignent de 50 000 à 100 000 francs ; ainsi une maison de la place Royale ayant 14 mètres de long sur 54 mètres de large (par conséquent 756 mètres carrés de superficie vaut 75 000 francs en 1671 ; et c’est l’époque de la plus grande cherté. L’hôtel d’Epernon, en 1674, est vendu 69 000 francs, rue Vieille-du-Temple ; dans la même rue on demandait, en 1633, 62 000 francs, par l’intermédiaire des « Avis du bureau d’adresses » de Théophraste Renaudot, d’une maison composée de trois salles, quatre chambres, « avec belles peintures », dépendances, remises et écuries pour cinq chevaux. L’immeuble habité par « le sieur Jean-Baptiste Poquelin, marchand tapissier », père de Molière, au coin de la rue Saint-Honoré et de la rue des Vieilles-Etuves, était, en 1638, vendu 59 000 francs.

Les rues Sainte-Croix-de-la-Bretonnerie, Saint-André-des-Arts et du Petit-Pont, nous fournissent aussi des types variant de 50 000 à 60 000 francs, qui deviennent de plus en plus rares à mesure que nous approchons de la fin du siècle. Le célèbre « Hôtel de Bourgogne », qui était loué comme salle de spectacle 100 écus par mois en 1634, au temps du Cid et de China, par conséquent sur une base de 7500 francs par an, n’est vendu en 1676 que 32 000 francs.

C’est en général le peuple des menus fonctionnaires, des marchands de second ordre, qui se partage la propriété bâtie, de 20 000 à 30 000 francs, en bordure des rues de la Bûcherie, des Gravilliers, aux Ours, de Poitou, au Marais et Notre-Dame, dans la Cité. Quant aux édifices des dernières catégories, soit inférieurs à 10 000 francs, soit oscillant entre 10 000 et 20 000 francs, ce n’est pas seulement sous le règne de Henri IV que nous en relèverons dans Paris, quoiqu’il y en eût alors un grand nombre, mais aussi dans la seconde moitié du règne de Louis XIV rue des Lombards, Quincampoix, des Filles-Dieu, etc.

Au commencement du XVIIIe siècle (1701-1725) des chiffres aussi bas n’ont plus de quoi surprendre, tellement ils sont devenus usuels. Pour une maison de la rue Neuve-Saint-Augustin, achetée 73 000 francs par un secrétaire du roi en 1709, nous en rencontrons à foison dans tous les quartiers qui ne passent pas 10 000 francs, qui même sont offertes par les propriétaires — lorsqu’il s’agit de renseignemens fournis par les Petites affiches du temps — à ces prix modestes, et ont été laissées peut-être plus bas encore par ceux qui voulaient s’en défaire, rues du Petit-Bac, des Petits-Champs, Baillif, d’Orléans… Un bon immeuble ne vaudra pas plus de 18 000 francs rue Notre-Dame-des-Victoires, pas plus de 21 000 francs rue de Buci, dans le vieux Paris. A Chaillot (XVIe arrondissement actuel), village qui ne paraissait plus aussi éloigné du centre que cent ans auparavant, lorsque Richelieu écrivait : « M. le maréchal d’Effiat est allé se baigner à Challiot, d’où je pense qu’il reviendra demain », à Chaillot donc, une maison de quatre petits étages, ayant chacun deux chambres, valait 4 900 francs ; une autre, ayant six pièces de plain-pied, vestibule, salon, écurie, cour et potager, se négociait pour 12 000 francs.

De 1726 à 1750 la valeur vénale augmente peu ; en 1751 une « grande et belle maison de la place Vendôme se vend 98 000 francs — elle vaudrait un million au moins d’après les transactions récentes dont ces propriétés ont été l’objet ; — l’hôtel de Potier-Blérancourt, place Royale, vaut 70 000 francs. Mais ces prix, les plus hauts de leur temps, puisqu’on achetait encore un immeuble rue Saint-Dominique pour 25 000 francs et rue Saint-Maur-Saint-Germain pour 11 000 francs, ainsi qu’au commencement du XVIIIe siècle, avaient plus que doublé au moment de la Révolution.

Nul ne se doutait, au milieu du XVIIe siècle, que Paris était destiné à se doubler du côté de l’ouest. Quand Richelieu quitta son logement de la rue des Mauvaises-Paroles, pour s’installer au Palais-Cardinal, il se trouvait en plein désert. Les particuliers qui avaient acheté les terrains autour de son parc, on bordure de la rue nouvelle, dite « de Richelieu », — d’assez minces personnages en général : un juré-maçon, un maître charpentier, un orfèvre, — étaient tenus, par leur contrat d’acquisition, à construire ou du moins à élever des murs pour soutenir les terres, « afin de mettre ladite rue à hauteur compétente. » En effet elle était beaucoup plus haute du côté du rempart (le boulevard Montmartre d’à présent) que du côté de Paris. La différence de niveau était telle que cette rue (non pavée encore en 1640) était impraticable, et les rares maisons, bâties du côté de la porte Richelieu, inaccessibles. Et l’on ne parvenait pas, malgré des injonctions réitérées, à faire utiliser les terrains par leurs propriétaires.

Au moment de la Révolution une maison de la rue Richelieu valait couramment 90 000 francs ; il en est de 180 000 francs rue du Mail et boulevard Poissonnière, de 390 000 francs au coin de la rue du Temple et du boulevard du même nom, de 140 000 francs faubourg Saint-Honoré n° 6, et rue d’Anjou au coin de la rue de la Ville-l’Evêque. Elles atteignent 80 000 francs rues de la Chaussée-d’Antin, de Gaillon, Saint-Thomas-du-Louvre. Certes, on peut encore se procurer des bâtimens plus modestes, pour 30000, 20000, 10 000 francs même, dans les quartiers commerçans, comme le faubourg Saint-Martin, les rues Montmartre ou Saint-Antoine.

Mais, tandis que, trente ans auparavant, des chiffres aussi infimes que ces derniers n’étonnaient personne, tandis qu’ils étaient la règle en 1760, ils sont devenus l’exception en 1790. Le nombre des voies nouvelles, des quartiers bâtis sous Louis XV, principalement dans le voisinage des boulevards, est considérable ; et ce sont les maisons de ces quartiers-là qui se vendent le plus cher, comme celles du Marais sous Henri IV, celles du faubourg Saint-Germain sous Louis XIV, comme celles des Champs-Elysées actuels.

Lorsqu’on vendait, en 1780, pour 22 000 francs une maison rue de l’Arbre-Sec, on était loin du temps où le roi Louis XIII rendait une ordonnance pour défendre aux bouchers de la cour d’établir leurs échoppes dans cette rue (1630), mû, disait-il, par la considération que « cet embarras, outre qu’il ôte l’embellissement d’une des plus grandes rues de notre ville, nous incommode en notre particulier, tous les princes, seigneurs, ambassadeurs, devant passer par ladite rue pour nous venir trouver dans le Louvre, dont elle est la principale avenue. »

La moyenne des loyers parisiens avait été de 600 francs au commencement du XVIIe siècle ; en cinquante ans elle tripla et quadrupla presque : 1 800 francs en 1626-1650, 2200 francs en 1651-1675. Elle était retombée sous la Régence du duc d’Orléans à I 140 francs, et avait remonté à 3 700 francs lors de la réunion de l’Assemblée constituante. Un avocat payait, en 1601, 3100 francs par an, rue Saint-Pierre-aux-Bœufs, un marchand de vins 770 francs rue de la Mortellerie. Il est vrai qu’on pouvait se loger rue des Petits-Champs pour 480 francs et qu’un fripier de la rue Guérin-Boisseau ne payait que 200 francs en 1613. L’ambassadeur d’Angleterre, lord Cherbury, louait 5 000 francs par an l’hôtel qu’il habitait rue de Tournon (1620). Ce chiffre de 5 000 francs fut d’ailleurs beaucoup dépassé dans la suite : Tallemant, qui accuse Mme de Coislin « d’avoir fait renchérir les maisons au point où on les a vues », dit qu’elle payait 2 000 écus (9 760 francs) pour l’hôtel d’Estrées, rue Barbette ; somme qui représente, au pouvoir de l’argent, 20 000 francs de notre monnaie. Mais c’était là le maximum des locations dans le Paris de 1660 ; et peut-être n’y en avait-il pas plus de trente, en toute la ville, à ce taux ou à un taux approchant.

Dans le Paris de 1893, il est 1 413 loyers de 13 000 à 26 000 francs et il en est 460 supérieurs à 26 000 francs, parmi lesquels un certain nombre ne donnent pas la jouissance de maisons entières.

Tout le monde était d’accord pour constater la hausse des loyers durant la fin du ministère de Mazarin et le commencement de celui de Colbert (1651-1675). « L’affluence des étrangers dans le faubourg Saint-Germain est telle, disent les Annales de la Cour, que les maisons louées pendant la guerre 1 000 et 1 200 livres y valent maintenant 500 écus (ou 3 000 livres). La guerre dont il est ici question, celle de la ligue d’Augsbourg, venait d’être terminée par le traité de Ryswick (1697) ; et, quoique le faubourg Saint-Germain eût augmenté, l’ensemble des quartiers de Paris avait baissé depuis 1675.

Donnerons-nous quelques aperçus des logemens dans la première moitié du siècle ? En 1633, une maison neuve de la place Maubert, composée de six chambres, un pavillon avec « étude », deux caves, deux boutiques, une cour et un puits, se louait 830 francs. Pour 3 300 francs on avait un beau logis, près du Louvre, avec sept chambres, cabinets, grande salle, jardin et écurie pour onze chevaux. Il ne faut pas perdre de vue que les « chambres » d’alors étaient de véritables salles : la « chambre bleue », décrite par Sauval, où recevait la marquise de Rambouillet, était un très vaste salon ; quant aux « cabinets », c’étaient des locaux de moindre dimension, mais aussi grands pour le moins que les chambres de nos appartenions modernes.

Trente ans plus tard (1663), les maisons les plus ordinaires allaient de 1 000 à 3 000 francs ; il est vrai qu’un « maître-balayeur » de la rue des Filles-Dieu est logé pour 260 francs par an ; mais c’est là une demeure ouvrière qui reste bien au-dessous de la moyenne. Il en sera tout autrement au commencement du XVIIIe siècle : les loyers de 300 à 800 francs seront assez communs, même dans le centre, en plein quartier Vivienne, où la Bourse venait de s’installer. En 1716, une construction de la rue Saint-Louis, au Marais, ayant 28 mètres de façade, était offerte pour 730 francs, et sous le ministère de Fleury le loyer du collège Sainte-Barbe ne dépassait pas 1 420 francs.

La hausse que nous avons remarquée, pour la valeur des maisons, à la fin du règne de Louis XVI, se signale naturellement pour les loyers de la même époque. L’immeuble le meilleur marché que nous ayons relevé en 1788 est affermé 1 000 francs, et il est situé rue Saint-Nicolas-du-Chardonnet. A cette époque, un imprimeur paie 2800 francs rue Saint-Jacques ; sur les quais de Bourbon, d’Orléans et de l’Horloge, les baux vont de 1 500 à 3 000 francs ; ils montent à 12 000 francs rue du Bac, à 16 000 francs boulevard Poissonnière. L’hôtel de la comtesse de Gramont, rue de Bourbon Saint-Germain, est loué 6300 francs ; celui du baron de Talleyrand, rue de l’Université, 9400 francs. Il va de soi que les simples appartenons coûtent beaucoup moins : on a quatre pièces rue Saint-Anne, au troisième étage, pour 600 francs ; une antichambre, trois chambres et une salle, au deuxième, rue de Seine, pour 380 francs, et trois pièces, rue d’Orléans, au premier, pour 135 francs par an.

Quelque minimes que paraissent les chiffres de ces derniers loyers comparés aux chiffres actuels, la hausse des terrains, dans les 7800 hectares qui constituent la surface du Paris contemporain a été bien autrement importante que celle de la propriété bâtie. L’écart est pour le sol, beaucoup plus grand que pour les maisons entre les prix de nos jours et ceux des XVIIe et XVIIIe siècles, entre ces derniers aussi et ceux des âges antérieurs.

Au XVe siècle, le mètre carré, qui avait baissé depuis le moyen âge, ne valait plus, dans l’enceinte de nos fortifications, que 2 centimes et demi ; au XVIe siècle, il valait 0 fr.56 ; au XVIIe, il coûtera 4 fr. 50, et au XVIIIe, 28 francs. Je n’ai certes pas la prétention d’enseigner que ces moyennes, bien que tirées à la fois de la valeur et du revenu capitalisé de terrains diversement situés dans la capitale, doivent être acceptées comme l’expression d’une exactitude mathématique. Cependant la proportion dans laquelle figurent côte à côte les prix nombreux que j’ai recueillis, depuis ceux tirés des quartiers du centre, en pleine valeur, et des quartiers non bâtis qui les entourent, jusqu’à ceux de la banlieue de jadis, livrée alors à la grande culture, aujourd’hui comprise dans le périmètre parisien ; cette proportion, dis-je, est assez conforme à la réalité des faits. Autrement dit, je pense que la dose d’influence, exercée par chacun de ces prix particuliers sur le prix général qui les résume est à peu près ce qu’elle doit être.

Tout au bas de l’échelle nous trouvons à Vaugirard des terres en vignes qui valent sous Louis XIII un centime et moins d’un centime le mètre carré. Les prix varient de 6 à 11 centimes dans les faubourgs Saint-Jacques et Saint-Marcel. Ils montent à 16 centimes dans le faubourg du Roule, à 23 centimes aux alentours de Saint-Germain-des-Prés. Sous Henri IV pourtant, la reine Marguerite de Valois avait acheté, à raison de 17 centimes le mètre, dans la rue des Saint-Pères, plusieurs arpens de terrain de l’ancien Pré-aux-Clercs. Le terrain le plus cher qui nous soit passé sous les yeux — encore était-il garni d’un vieux bâtiment — est un lot de 250 mètres rue de la Harpe, dépendant du collège d’Mar-court, qui fut vendu sur le pied de 96 francs le mètre en 1639.

Hormis ce chiffre exceptionnel, nous n’en possédons aucun, au XVIIe siècle, qui dépasse 14 francs dans les meilleures rues du Marais et 8 à 9 francs dans le faubourg Saint-Germain, sous Louis XIV. Sous Henri IV les terrains en bordure des rues de Seine et Jacob se vendaient de 0 fr. 60 centimes à 4 francs, au maximum. Pour son jardin du Luxembourg la reine Marie de Médicis acheta, en 1613, huit hectares et demi qui lui revinrent à 9 centimes le mètre et, peu après, deux autres hectares, qui, cette fois, lui coûtèrent plus de 4 francs. Pour 75 000 francs, Anne d’Autriche acquérait, dix ans après, la surface nécessaire à l’abbaye du Val-de-Grâce, l’hôpital militaire d’aujourd’hui.

Le long de la rue du Bac on avait du terrain à 1 et 2 francs en 1640 ; en 1671 on en avait à 75 centimes entre les Tuileries et le Cours-la-Reine, dans les Champs-Elysées ; à 45 centimes faubourg du Roule, où il ne coûtait que lfi centimes cinquante ans auparavant ; mais, dans l’intervalle, on avait permis de construire le long du faubourg Saint-Honoré, et Paris se rapprochait. Au faubourg Montmartre, où l’on achetait des jardins à 53 centimes le mètre en 1630, on paie en 1690 le terrain de façade 3 fr. 90 cent.

Au coin du quai d’Orsay et de la rue du Bac, un chantier de 2 000 mètres carrés, dit « la Grenouillère », se vendait 27 francs le mètre sous la régence du duc d’Orléans, tandis qu’auprès de la rue de Sèvres on ne payait pas plus de 33 centimes. A la même époque, rue Saint-Honoré, près de la rue Royale, le terrain ne coûtait que li francs le mètre, — on en offrait 3 400 mètres à ce prix, — pendant qu’il se vendait 238 francs rue Saint-Christophe, près de Notre-Dame, où il ne s’agissait à vrai dire que d’une parcelle de 39 mètres. Dans les dernières années de l’ancien régime, de 1775 à 1790, le sol parisien se payait 50 centimes le mètre rue Blomet, à Vaugirard ; 2 francs dans le quartier Monceau, près la rue de Courcelles d’aujourd’hui ; 3 francs derrière l’Observatoire, près la barrière Saint-Michel. Il valait 11 francs dans la rue de la Chaussée-d’Antin, 15 francs dans la grande rue du Roule, suite du faubourg Saint-Honoré, 38 francs au faubourg Montmartre, 45 francs rue de l’Université près la rue de Bellechasse, et 62 francs dans la rue des Filles-Saint-Thomas.

J’ai retracé, dans un article précédent, l’histoire, depuis le moyen âge jusqu’aux temps modernes, de quelques hectares de terrain situés sur l’emplacement actuel de l’Opéra, de la rue de la Ville-l’Évêque, du faubourg Montmartre. De semblables exemples ne manqueraient pas dans les divers quartiers de Paris. Il en est un qui, par l’ampleur de sa surface, mérite d’être cité : celui d’une ferme de 83 hectares que possédait l’Hôtel-Dieu en 1529 sur l’espace aujourd’hui occupé par les jardins du Luxembourg, l’Observatoire et leurs environs. Au XVe siècle, un semblable domaine avait pu valoir 20 000 francs ; au XVIe, il valut 460 000 francs maximum, et aujourd’hui, à 200 francs le mètre, il représenterait un capital de 166 millions de francs. Peut-être faudrait-il, pour trouver une hausse analogue sur une aussi large échelle, aller jusqu’à Londres, où Hyde-Park, qui correspond à nos Champs-Elysées et à nos Tuileries réunis, acheté par la Chambre des communes, en 1652, à un marchand du nom de Wilcox, pour 425 000 fr. (£17 000), vaudrait aujourd’hui sans doute 200 millions au moins s’il était mis en vente.

De 1790 à nos jours l’augmentation des maisons parisiennes, qui, malgré son activité sous le règne de Louis XVI, avait été peu sensible pour l’ensemble du XVIIIe siècle, comparativement aux cent années précédentes, a repris avec une ardeur extrême. La valeur moyenne des immeubles de la capitale avait été de 40 000 francs environ entre 1701 et 1800 ; elle est aujourd’hui de 130 000 francs dans l’ensemble des vingt arrondissemens urbains. Mais nous ne pouvons mettre en regard de ces vingt arrondissemens le Paris de Louis XV, qui en contenait à peine dix.

Seuls, ces dix premiers arrondissemens, auxquels se bornait, il y a un siècle, le chef-lieu du royaume, et desquels proviennent exclusivement nos renseignemens sur la propriété bâtie, peuvent être assimilés au chef-lieu de notre république. Or, dans ces arrondissemens qui contiennent, en 1893, 28 000 maisons, valant 7 milliards 200 millions, le prix moyen d’un immeuble est de 260 000 fr. C’est donc à 200 000 francs qu’est montée notre construction de 40 000 francs, en 1790, soit une hausse de 550 pour 100. La hausse du terrain que nous avons évaluée, pour la totalité du périmètre des fortifications, à 28 francs le mètre au XVIIIe siècle, et qui vaut aujourd’hui 130 francs, n’aurait été que de 360 pour 100.

Restent les maisons des dix arrondissemens excentriques de Paris, qui, au moment de la Révolution et presque jusqu’à nos jours, étaient administrativement en dehors de la capitale. Ils renferment 55 000 maisons, évaluées à 3 milliards 600 millions, par conséquent à 66 000 francs chacune. Celles-ci composaient cette ceinture de banlieue, moitié rurale, moitié urbaine, dont la propriété ne pouvait se classer ni parmi les villages ni parmi les villes de province. Si toutefois nous l’assimilons à ces dernières, où les maisons se vendaient, voilà un siècle, 5 800 francs, nous les trouverons onze fois et demi plus chères qu’elles n’étaient alors, tandis que l’ensemble des cités françaises n’a progressé que d’un peu plus du double : de 5 800 à 13 800 francs, chiffre de la récente enquête faite par la direction des contributions directes.

Un statisticien aussi ingénieux que prudent, M. de Foville, interprétant les résultats de cette enquête colossale, estimait à 17 milliards la somme que coûterait aujourd’hui Paris s’il était à vendre. Il comprenait naturellement dans ce total, avec les 83 000 maisons privées, les monumens publics, les terrains non bâtis, le sol des rues et des promenades. Qu’aurait donc coûté le Paris de nos pères ?

Au XVIe siècle, où l’on comptait dans la capitale 14 000 maisons à 4420 francs chacune, la propriété bâtie représenterait 52 millions de francs. En accordant à chaque immeuble une contenance de 400 mètres carrés, les maisons, avec leurs cours et leurs jardins, auraient occupé un espace de 500 hectares. Il resterait ainsi 7 240 hectares (sur 7 800) non bâtis, ou supposés tels ; quoique à la vérité il y eût dans ce périmètre qui représentait alors les faubourgs et la banlieue de la capitale de François Ier et de Henri III, un assez grand nombre de constructions semi-rurales et d’habitations de plaisance, que nous faisons figurer ici seulement pour mémoire. Leur valeur devint pourtant assez sérieuse, aux XVIe et XVIIe siècles, à mesure que la ville proprement dite s’étendait et se rapprochait de son enceinte moderne. Cette omission volontaire compensera l’exagération dont pourraient sembler empreintes nos évaluations du sol non bâti. A 56 centimes le mètre, ces 7240 hectares formaient, il y a trois cents ans, un chiffre de 40 millions de francs qui, joint aux 52 millions de maisons, constituent un prix total de 92 millions pour le Paris du XVIe siècle.

Au XVIIe siècle les 20 000 maisons de Paris valaient ensemble (à 29 600 francs chaque) 593 millions, et les 7 000 hectares non bâtis pouvaient être évalués (sur la base de 4 fr. 50 le mètre) à 317 millions, soit un total de 910 millions, c’est-à-dire près de dix fois plus que, cent ans avant, pour la capitale des derniers Valois.

La valeur de celle de Louis XV s’élève à son tour à plus du triple de celle de Louis XIV : 2 milliards 900 millions, dont un milliard pour les 20 000 maisons (à raison de 40 000 francs chacune) qui se trouvaient dans les limites de l’octroi d’alors, et 1 900 millions pour les 6 760 hectares de terrain (à 28 francs le mètre).

En 1893 nos 83 000 maisons parisiennes atteignent le prix de 10 milliards 800 millions, et les 4 500 hectares de sol nu (à 130 francs le mètre) correspondent à une somme de 5 milliards 800 millions. C’est donc une valeur de 16 milliards et demi à 17 milliards que possède le Paris actuel, soit une hausse de 460 pour 100 depuis le XVIIIe siècle, de 1 700 pour 100 depuis le XVIIe siècle, et de 17 900 pour 100 depuis le XVIe siècle.

Et si l’on veut connaître la hausse positive, en tenant compte du pouvoir d’achat de l’argent aux diverses époques, si l’on calcule que les 92 millions du XVIe siècle équivalent à 322 millions de francs contemporains, que les 910 millions de francs du XVIIe siècle correspondent à 2 milliards d’aujourd’hui, et les 2 milliards 900 millions du XVIIIe siècle à 7 milliards 300 millions de francs de nos jours, on trouve que notre capitale de 1893 a encore deux fois et demie plus de prix que celle de Louis XVI, huit fois plus de prix que celle de Louis XIV, cinquante fois plus de prix que celle de Henri III.

Bien entendu cette différence est loin d’être tout entière un bénéfice ; elle représente en partie les frais de construction des maisons qui, d’une date à l’autre, s’élevaient dans le périmètre de nos fortifications ; pour une autre partie, — le sol des rues et des promenades, — elle représente un bénéfice collectif et idéal, puisque pratiquement il n’est pas réalisable. Mais pour le sol, appartenant aux particuliers, des maisons bâties ou à bâtir, la plus-value est purement gratuite. Elle n’est le résultat d’aucun effort de la part de ceux à qui elle a profité.

Dans l’espace des sept siècles que nous avons étudié, la propriété urbaine est, de toutes les formes de la richesse, celle qui s’est le plus développée depuis le moyen âge et depuis les temps modernes, parce que les maisons des villes, de Paris surtout, ont augmenté à la fois en nombre et en valeur. Les heureux détenteurs de ces parcelles du territoire national ont été exceptionnellement favorisés par le sort. La propriété rurale vient ensuite ; elle aussi a crû en valeur, parce que l’hectare cultivé se vend et se loue beaucoup plus cher que jadis, et qu’il y a, dans l’intérieur de nos frontières, une quantité beaucoup plus grande d’hectares cultivés qu’il n’y en avait au XVIe ou au XVIIe siècle. Cette propriété rurale paraît aujourd’hui menacée. Sa hausse n’est pas seulement interrompue ; ses prix ont même fléchi fortement sur certains points, et l’on peut se demander si elle n’est pas condamnée à l’immobilité ou au retour en arrière ; si la crise de fermage qu’elle traverse se dénouera par une diminution des baux, ou si l’on parviendra à maintenir le taux des locations, soit par de nouvelles découvertes agricoles, ce qui est possible, soit en élevant artificiellement, au moyen de droits de douane, le prix des subsistances et des matières premières.

Il est peu probable que cette dernière hypothèse se réalise, du moins pendant un temps bien long, et que la masse d’une nation démocratique se résolve à payer, dans une mesure quelconque, une subvention déguisée à la classe des propriétaires fonciers, quelque nombreuse que soit aujourd’hui cette classe en France.

Il peut donc arriver que la propriété rurale d’à présent subisse jusqu’à un certain point, le sort de la propriété mobilière d’autrefois, qui a énormément augmenté en quantité dans le monde, mais diminué énormément aussi en valeur, parce qu’elle devenait plus abondante. Il peut arriver que le prix de la terre et des produits de la terre, qui n’ont cessé de renchérir pendant des siècles, tandis que le prix du travail demeurait invariable jusqu’à 1800, soit soumis à cette loi qui a frappé jadis le loyer de l’or et de l’argent, en réduisant la puissance d’achat des métaux précieux et le taux de l’intérêt. Les propriétaires fonciers ruraux suivraient les propriétaires mobiliers dans leur décadence, tandis que continuerait la hausse triomphale des salaires que notre siècle a inaugurée et qui fait sa gloire.


Vte G. D’AVENEL.

  1. Voir la Revue du 1er avril 1894.
  2. Voir, dans la Revue du 15 août 1893, la Propriété foncière de Philippe-Auguste à Napoléon. — IV. La valeur et le revenu des terres.