quartiers centraux, par suite à y faire baisser les renies ou à y ralentir la hausse de celles-ci.
Certains auteurs ont soutenu que la formation et les mouvements des rentes urbaines devaient être expliqués principalement par l’action de facteurs d’ordre juridique et administratif[1]. Ce qui permet de com prendre, d’après eux, que les terrains des villes donnent des rentes, et que ces rentes soient plus ou moins élevées, ce sont les lois, les décisions de l’autorité relatives au plan des villes, à la largeur des voies, à la hauteur des constructions, aux spéculations et aux transactions immobilières, etc. Il est indéniable que de pareils facteurs ont une grande importance. Pour ne prendre qu’un exemple, il apparaît tout de suite que la rente des terrains, dans un quartier donné, ne sera pas la même si les propriétaires sont autorisés à bâtir des maisons à sept étages, ou si on leur interdit de monter leurs maisons au-dessus du troisième étage. Seulement, l’influence de ces facteurs sur les rentes n’est pas une influence directe : ils n’agissent sur les rentes qu’en tant qu’ils déterminent les limites entre lesquelles les autres facteurs — les facteurs proprement économiques — pourront agir, les conditions dans lesquelles l’action de ces facteurs économiques s’exercera.
358. Données statistiques. — II convient de rassembler quelques faits relatifs à l’histoire de la rente urbaine[2]. Au préalable, nous noterons que les renseignements que l’on peut se procurer sur ce sujet se rapportent, non pas à la rente des terrains, mais au revenu complexe des immeubles. Dans ce revenu complexe, une part qui peut être importante doit être imputée, nous le savons, aux constructions. On se gardera donc de le considérer dans sa totalité comme un revenu gratuit ; et quand on constatera, par exemple, une augmentation du revenu des immeubles entre deux dates, dans une ville ou dans un quartier, on aura soin de se dire que cette augmentation peut être due à des constructions édifiées dans l’intervalle de ces deux dates, soit sur des terrains nus, soit en place de constructions anciennes. Ajoutons qu’à l’ordinaire on connaît la valeur des immeubles, point leur revenu, et que pour déduire celui-ci de celle-là il faut tenir compte du taux de l’intérêt, lequel est sujet à varier. Rappelons enfin qu’on doit tenir compte encore, ici comme dans toute recherche d’histoire économique, des variations de la valeur de la monnaie.
Ce qui frappe le plus, quand on étudie l’histoire de la rente urbaine, c’est l’accroissement vraiment énorme de cette rente qui s’est produit, au
- ↑ Voir là-dessus Schmoller, Grundriss, § 234 (trad. fr., t. IV).
- ↑ Cf. Schmoller, passage cité, et § 184 (trad. fr., t. III), Philippovich, Grundriss, 1er vol., § 48, 7 : on trouvera chez l’un et chez l’autre des indications bibliographiques utiles. Pour la France, consulter d’Avenel, Histoire économique de la propriété, t. I, liv. II, chap.9-10.
