L’Encyclopédie/1re édition/EMPHYTÉOSE

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EMPHYTÉOSE, s. f. (Jurisprud.) est un contrat par lequel le propriétaire d’un héritage en cede à quelqu’un la joüissance pour un tems, ou même à perpétuité, à la charge d’une redevance annuelle que le bailleur réserve sur cet héritage, pour marque de son domaine direct.

Ce contrat n’a lieu que pour des héritages, & non pour des meubles, ni même pour des immeubles fictifs.

Le terme d’emphytéose tire son étymologie du grec ἐμφυτευσειν, qui signifie planter, améliorer une terre, parce que ces sortes de contrats ne se pratiquoient que pour des terres que l’on donnoit à défricher ; & c’est de-là, selon quelques auteurs, que ce contrat s’appelle roture, quasi à rumpendis terris. Le complant & le bordelage usités dans quelques provinces, ont beaucoup de rapport avec l’emphytéose. Voyez Bordelage & Complant.

On peut aussi donner à titre d’emphytéose une maison en ruine, à la charge de la réparer.

L’usage de l’emphytéose nous vient des Romains, chez lesquels elle ne donnoit d’abord au preneur qu’une joüissance à tems, comme pour 99 ans au plus ; quelquefois pour la vie du preneur seulement ; quelquefois aussi pour plusieurs générations, mais toûjours pour un tems seulement, ainsi que l’a prouvé Dumolin sur la rubrique du titre ij. & sur l’article 55. gl. 4. C’est pourquoi dans les lois romaines le droit de l’emphytéote n’est point qualifié de seigneurie, sinon dans les trois derniers livres du code, & depuis le tems de Constantin : il n’étoit qualifié jusque-là que servitus ou jus fundi, l. iij. ff. de reb. eor. qui sub tutel. & leg. domus delegat. 1°. C’est aussi par cette raison que Cujas met l’emphytéose entre les especes d’usufruit.

L’emphytéose devint enfin perpétuelle, comme elle est encore réputée telle in dubio ; au moyen de quoi l’emphytéote fut appellé dominus fundi. L. fundi & l. possess. c. de fund. patrim.

La contradiction apparente qui se trouve entre quelques lois sur cette matiere, vient de ce que les unes parlent de l’emphytéose perpétuelle, d’autres parlent de l’emphytéose temporelle.

On distinguoit chez les Romains le contrat emphytéotique du bail à longues années ou à vie, en ce que dans celui-ci la redevance étoit ordinairement à-peu-près égale à la valeur des fruits ; au lieu que dans l’emphytéose la redevance étoit modique, en considération de ce que le preneur s’obligeoit de défricher & améliorer l’héritage. Mais parmi nous on confond souvent l’emphytéose proprement dite, avec le bail à longues années ou à vie, qu’on appelle aussi bail emphytéotique : en Poitou on les appelle vicairies, quasi vice domint. Il y a de ces vicairies qui sont pour trois ou quatre générations, comme cela se pratiquoit souvent pour l’emphytéose chez les Romains. En Dauphiné & dans quelques autres pays de droit écrit, on les appelle albergemens.

Le contrat d’emphytéose différoit aussi chez les Romains du contrat libellaire, qui revenoit à notre bail à cens ; & de certaines concessions à rentes foncieres non seigneuriales, qui étoient usitées parmi eux, telles que la redevance appellée cloacarium : au lieu qu’en France, dans les pays de droit écrit, l’emphytéose faite par le seigneur de l’héritage, a le même effet que le bail à cens en pays coûtumier ; & l’emphytéose faite par le simple propriétaire de l’héritage, y est ordinairement confondue avec le bail à rente fonciere : ces deux sortes d’emphytéoses y sont perpétuelles de leur nature.

La redevance que l’on stipule dans ces sortes de contrats en pays de droit écrit, y est ordinairement appellée canon emphytéotique.

Les lois décident que faute par l’emphytéote de payer ce canon ou redevance pendant trois ans, il peut être évincé par le preneur, qui est ce qu’on appelle tomber en commise.

Il y avoit encore une autre commise emphytéotique, lorsque le preneur vendoit l’héritage sans le consentement du bailleur.

Mais on a expliqué ci-devant au mot , de quelle maniere ces lois sont observées. On peut encore voir à ce sujet ce que dit Boutaric en son tr. des droits seigneuriaux, ch. xiij. où à l’occasion de la commise qui avoit lieu en cas de vente, il dit que présentement l’emphytéote peut vendre quand bon lui semble, sans être tenu de faire aucune dénonciation ; que le seigneur a seulement le droit de retirer le fonds vendu, en remboursant le prix à l’acquéreur ; que s’il ne veut pas user de ce droit de prélation, il ne peut, suivant les lois, exiger que la cinquantieme partie du prix de la vente pour l’investiture du nouvel acquéreur ; que toutes les coûtumes du royaume se sont bien conformées à la disposition du droit, en ce qu’elles permettent toutes au seigneur d’exiger un droit à chaque mutation qui se fait par vente, mais qu’il n’y a aucune coûtume qui ait fixé ce droit de mutation à un si bas pié que celui de la cinquantieme partie du prix.

M. Guyot en son tr. des fiefs, tr. du quint, ch. viij. dit que les auteurs s’accordent assez pour conclure qu’il n’est point dû quint en fief ni lods & ventes en roture, pour bail emphytéotique à 99 ans ou à vie : il étend même cela à l’emphytéose perpétuelle, si par le bail il n’y a pas de deniers déboursés ; au cas qu’il y en eût, que les deniers en seroient dûs à proportion ; ce qui est conforme aux coûtumes d’Anjou & du Maine, qui décident aussi que le retrait y a lieu ; quand il y a des deniers déboursés.

Le même auteur explique dans le chapitre suivant, en quoi l’emphytéose differe du bail à locaterie perpétuelle. Voyez Locaterie perpétuelle.

En pays coûtumier l’emphytéose est un bail à longues années d’un héritage, à la charge de le cultiver & améliorer ; ou d’un fonds, à la charge d’y bâtir : ce qui a quelque rapport au contrat superficiaire des Romains ; ou d’une maison, à condition de la rebâtir, moyennant une pension ou redevance annuelle modique, payable par le preneur.

On stipule aussi quelquefois que le preneur payera une certaine somme de deniers d’entrée pour ce bail.

Tout bail qui excede neuf années, est réputé bail emphytéotique ou à longues années.

L’emphytéose se fait ordinairement pour 20, 30, 40, 50, 60, ou 99 ans, qui est le terme le plus long que l’on puisse donner à ces sortes de baux.

Lorsque ce bail est fait pour un tems fixe, les héritiers du preneur en joüissent pendant tout le tems qui en reste à expirer, quoique le bail ne fasse pas mention d’eux.

On peut faire un bail emphytéotique, tant pour la vie du preneur que pour celle de ses enfans & petits-enfans. La coûtume d’Anjou, art. 412, & celle du Maine, art. 413, appellent ces sortes de contrats, baux à viage.

Le bail à vie differe néanmoins à cet égard des autres baux emphytéotiques, en ce que si le bail à vie ne nomme que le preneur & ses enfans, les petits-enfans n’y sont pas compris ; au lieu que si c’est un bail emphytéotique simplement pour le preneur & ses enfans, les petits-enfans y sont aussi compris sous le nom d’enfans, suivant la regle ordinaire de droit.

L’emphytéose ressemble au bail à loyer ou à ferme, en ce que l’un & l’autre contrat est fait à la charge d’une pension annuelle ; mais l’emphytéose differe aussi du loüage, en ce que l’emphytéote a la plûpart des droits & des charges du propriétaire : & en effet le bail emphytéotique est une aliénation de la propriété utile au profit du preneur pendant tout le tems que doit durer le bail, la propriété directe demeurant réservée au bailleur.

Le preneur étant propriétaire, peut vendre, aliéner, échanger ou hypothéquer l’héritage, mais il ne peut pas donner plus de droit qu’il en a ; & lorsque le tems de la concession est expiré, resoluto jure dantis, resolvitur & jus accipientis.

Ceux qui ne peuvent pas aliéner, ne peuvent pas non plus donner à titre d’emphytéose perpétuelle, ou à tems.

L’église & les communautés ne le peuvent faire qu’avec les solennités prescrites pour l’aliénation de ses biens ; on tient même qu’elle ne peut faire d’emphytéose perpétuelle, mais seulement pour 99 ans au plus.

La pension ou redevance emphytéotique est tellement de l’essence de ce contrat, que s’il n’y en avoit pas une réserve, ce ne seroit point une emphytéose.

L’emphytéote ne peut pas, comme un simple locataire ou fermier, obtenir une remise ou diminution de la pension annuelle, pour cause de stérilité, parce que la pension emphytéotique est moins pour tenir lieu des fruits, qu’en signe de reconnoissance de la seigneurie directe.

Il n’est pas permis à l’emphytéote de dégrader le fonds, ni même d’en changer la surface, de maniere que la valeur en soit diminuée : ainsi il ne peut pas convertir en terre labourable ce qui est en bois ; mais il peut couper les bois, même de haute-futaie, qui se trouvent en âge d’être coupés pendant la durée de son bail.

Il ne peut pas détruire les bâtimens qu’il a trouvés faits, ni même ceux qu’il a construits lorsqu’il étoit obligé de le faire ; mais s’il en a fait volontairement quelques uns, il peut de même dans le courant de son bail les enlever, pourvû que ce soit sans dégrader l’héritage.

On stipule ordinairement, quand on donne une place à titre d’emphytéose, que le preneur sera tenu d’y bâtir : cette clause n’est pourtant pas de l’essence d’un tel contrat ; mais si elle y est apposée, on peut contraindre le preneur à l’exécuter.

La lésion, telle qu’elle soit, n’est point un moyen de restitution contre l’emphytéose, excepté pour celles qui concernent l’église & les mineurs, qui peuvent être relevées quand la lésion est énorme.

La joüissance d’un bail emphytéotique peut être saisie & vendue, comme les immeubles, à la requête des créanciers.

En fait d’emphitéose, la tacite réconduction n’a point lieu.

Le preneur ne peut pas non plus prescrire le fonds, attendu qu’on ne peut pas changer la cause de sa possession ; mais il peut prescrire les arrérages de sa redevance, qui sont échûs.

Toutes les réparations, tant grosses que menues, sont à la charge de l’emphytéote pendant la durée de son bail.

Il est aussi obligé d’acquitter toutes les charges réelles & foncieres, telles que la dixme, le cens, champart, &c.

A l’expiration du terme porté par le bail emphytéotique, le preneur, ses héritiers ou ayans cause, doivent rendre les lieux en bon état, à l’exception des batimens qu’il a construits volontairement, lesquels on ne peut pas l’obliger à réparer ; mais il ne peut pas non plus les démolir à la fin de son bail, en emporter aucuns matériaux, en répéter les impenses, ni obliger sous ce prétexte le bailleur à lui continuer le bail, soit pour la totalité de ce qui y étoit compris, soit même pour la joüissance de ces bâtimens ; dans ce cas, superficies solo cedit.

Si le fonds donné en emphytéose vient à périr totalement ; par exemple, si c’est une maison, & qu’elle soit entierement ruinée par quelque force majeure, en ce cas le preneur est déchargé de la pension.

Il peut aussi, en déguerpissant l’héritage, se faire décharger en justice de la pension, quoiqu’il se fût obligé personnellement au payement de cette pension, & qu’il y eût hypothéqué tous ses biens, l’obligation personnelle étant dans ce cas seulement accessoire à l’hypothécaire. Voyez Déguerpissement. Voyez au digeste, si ager vectigalis, id est emphyteuticarius, petatur ; & au code de jure emphyteutico. Il y a aussi plusieurs traités de jure emphyteutico, par Julius Clarus, Guido de Suzaria, Corbulus, Rutherus, Rulandt ; & un petit traité de l’emphytéose, par Jovet, inséré dans le dictionnaire de Brillon, au mot bail emphytéotique. Voyez aussi Duclapier, quest. j. cause 15. Despeisses, tome III. page 31. Chorier sur Guipape, p. 243. Franc. Marc, tome I. quest. 253. (A)