peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail, et, en ce cas, le preneur est tenu des dommages et Intérêts résultant de l’inexécution du bail (art. 1764, 1766). — e) Le preneur d’un bien rural est tenu, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, d’avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur les fonds (art. 1768).
3. Cessation et résolution des baux à ferme.
a) Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein droit à l’expiration du temps pour lequel il est censé fait (art. 1775). — b) Le bail, sans écrit, d’un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé. Ainsi le bail à ferme d’un pré, d’une vigne et de tout autre fonds, dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l’année, est censé fait pour un an. Le bail des terres labourables, lorsqu’elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d’années qu’il y a de soles (ainsi le bail d’un bois partagé en douze coupes, dont une a lieu chaque année, est censé fait pour douze ans) (art. 1774). — Si, à l’expiration des baux ruraux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’art. 1774 ( art. 1776).
Pour ce qui regarde les obligations du fermier sortant et du fermier rentrant, on s’en tiendra à ce qui a été convenu entre le bailleur et le preneur, et, à défaut de toute convention, à l’usage des lieux (Cf. art. 1777, 1778).
Au bail à ferme se rattache le bail emphytéotique qui. sans être explicitement réglé dans le Code civil, est toujours resté usité en pratique et a trouvé sa réglementation complète par la loi du 25 juin 1902. Le bail emphytéotique (de è^içûxeuctç, qui signifie l’action de semer ou de planter) est un contrat de défrichement et d’amélioration. Il permet au propriétaire de terrains incultes dont l’exploitation exige de longs travaux, d’en tirer parti, sans faire d’avances de fonds.
— Le preneur par le bail emphytéotique s’engage en effet à faire les frais, les travaux d’amélioration nécessaires, notamment de défricher, planter, construire, Le plus souvent il s’oblige en outre à payer une redevance modique appelée canon. — Comme contrevaleur il acquiert le droit de jouir pendant toute la durée du bail, qui est ordinairement fort longue. Ce droit de jouissance, qui est de sa nature un droit réel susceptible d’hypothèque, s’appelle emphytéose. A la (in du bail, le propriétaire reprend son terrain considérablement augmenté. — A raison de sa nature, le bail emphytéotique est nécessairement un bail à long terme : il doit être consenti pour plus de dix-huit années, mais ne peut dépasser quatre-vingtdix-neuf ans ; il ne peut non plus se prolonger par tacite reconduction. Fait pour dix-huit ans ou moins, le bail ne produit que les effets d’un bail ordinaire. Fait pour pins de quatre-vingt-dix-neuf ans le bail emphytéotique ne serait pas nul. mais sa durée serait réduite ternie. (A. Haudry-Lacantinerie, Précis du droit Civil, Paris. 1921, t. ii’. n. 1180-1186 ; Planiol, Traité élém. <lr droit civil, Paris, 1925, 1. 1. n. 2989-2995.
III. Ll LOUAGE DES Hll n s ECCLÉSIASTIQUES, -Le
louage dis biens ecclésiastiques, c’est-à-dire des biens temporels meubles et immeubles appartenant à l’Église iiniversellc.au Saint-Siège ou à une autre personne morale de l’Église (can. 1 197. | 1 i. demande un exposé supplémentaire, en tant que leur location, tout en nstant au point de vue droit civil sujette aux ï communes, est soumise encore aux prescriptions spéciales du droit canonique.
(.es prescriptions sont consignées, quant a leur substance, dans les canons 1179. 1532, 1540 et 1 I 1 du nouveau Code de droit canonique. D’après le can. 1540, les biens immeubles ecclésiasl iques ne peuvent être
loués à leurs propres administrateurs, ni aux parents ou alliés de ces derniers au premier ou au second degré de consanguinité ou d’affinité, sans une permission spéciale de l’Ordinaire. — La location d’un bien-fonds ecclésiastique doit se faire régulièrement aux enchères publiques ou au moins après avertissement donné au public, excepté toutefois le cas où les circonstances ne le permettent pas. C’est au plus offrant que, tout mûrement pesé, on donnera la préférence. Dans le bail devront toujours figurer des clauses qui garantissent les limites de la propriété, la bonne culture, le paiement du loyer et l’observance des conditions du contrat. Can. 1531, § 2 ; 1541, § 1. — Dans le louage d’un bien bénéficiai, il n’est pas permis de stipuler une anticipation de loyer dépassant six mois, sans une permission spéciale de l’Ordinaire. Celui-ci, dans les cas extraordinaires, veillera, par des mesures opportunes, qu’un tel louage ne tourne pas au préjudice soit du lieu pie, soit du successeur dans le bénéfice. Can. 1541, § 1, can. 1479. — Pour le louage des biens ecclésiastiques, le droit canonique exige régulièrement l’autorisation soit du Saint-Siège, soit de l’Ordinaire. L’autorisation du Saint-Siège est requise si le loyer dépasse 30 000 francs et que la location soit faite pour plus de neuf ans. — Si la location ne dépasse pas neuf ans, l’autorisation de l’Ordinaire suffit, mais elle est toujours nécessaire, dès que le loyer est supérieur à 1 000 francs.
— Pour donner cette autorisation, l’Ordinaire doit obtenir le consentement du Chapitre et du Conseil diocésain d’administration et des intéressés dans deux cas : a) si la location ne dépasse pas neuf ans, mais que le loyer soit supérieur à 30 000 francs ; — b) si le loyer dépasse neuf ans, mais que le loyer soit inférieur à 30 000 francs.
Il suffit que l’Ordinaire demande l’avis du Conseil d’administration et obtienne le consentement des intéressés pour autoriser a) une location dont le loyer est inférieur à 30 000 francs et dont la durée ne dépasse pas neuf ans ; — b) une location dont le loyer est inférieur à 1 000 francs, mais dont la durée dépasse neuf ans.
Si le loyer n’est pas supérieur à 1 000 francs et que le louage ne dure que neuf ans, les administrateurs peuvent procéder à la location sans autorisation ; il suffit d’en avoir averti l’Ordinaire. Can. 1541, § 2 ; 1532, §2, 3.
Le droit canonique prévoit également des prescriptions spéciales pour le bail emphytéotique. Le can. 1542, § 1, statue que le preneur ou emphytéote ne peut se libérer du canon ou de la redevance, sans la permission du légitime supérieur ecclésiastique, tel que le can. 1432 le désigne pour l’aliénation des biens ecclésiastiques. Que s’il obtient cette autorisation de se libérer, il devra toujours payer a l’Église un capital dont les intérêts répondent au moins au canon. — On exigera de l’emphytéote les garanties nécessaires pour le paiement du loyer et l’accomplissement des conditions. Dans le bail emphythéot ique, on stipulera qu’en cas de conflit les parties auront recours a l’arbitrage du for ecclésiastique, et on déclarera expressément que toute amélioration profitera exclusivement au fonds (can. 1542, §2).
IV. LE LOUAGE DES ANIMAUX OU Ll BAH l CHEPTEL.
— Le bail à cheptel est un COntl at par lequel l’une des parties donne à l’autre un fonds de bétail pour le garder, le nourrir et le soigner sous les conditions convenues entre elles (art. 1800). le mot cheptel vient du
mot eelt ique < Imtcl nu catrl. qui si^ni lie bétail ; d’aul rcs auteurs dérivent le terme cheptel du nuit latin capitule : parce que le cheptel se COmpOM de têtes d’animaux.
Il y a plusieurs suites de cheptel : 1. Le cheptel iimple, pai lequel le bailleur donne au preneur des
