en même tems illusoire ; puisque le propriétaire pouvant y renoncer par une clause particuliere, les locataires qui sont instruits ne manquent point d’exiger la renonciation : ce qui anéantit dès lors le prétendu droit bourgeois ; droit qu’il n’est pas possible de conserver, à moins qu’on ne traite avec des gens peu au fait de ces usages, & qui soient induits en erreur par les notaires, lesquels au reste manquent essentiellement au ministere qui leur est confié, quand ils négligent de guider les particuliers dans la passation des baux & autres actes.
Un avocat célebre m’a fait ici une difficulté. Le notaire, dit-il, doit être impartial pour les contractans : or il cesseroit de l’être si, contre les vûes & l’intérêt du propriétaire, il instruisoit le preneur de toutes les précautions dont la loi lui permet l’usage pour affermir sa location. Tant pis pour lui s’il ignore ces précautions ; que ne s’instruit-il avant que de conclure ? que ne va-t-il consulter un avocat, qui seul est capable de le diriger ?
Il n’est pas difficile de répondre à cette difficulté : on avoue bien que le notaire doit être impartial, c’est un principe des plus certains ; mais peut-on le croire impartial, quand il n’avertit pas un locataire de l’insuffisance d’un bail qui ne lui assûre point un logement sur lequel il compte, & qui est souvent d’une extrème conséquence pour sa profession, sa fabrique, ou son commerce ? Peut-on le croire impartial, quand il cache les moyens de remédier à cet inconvénient, & qu’il n’exige pas les renonciations autorisées par la loi ? On veut que le moindre particulier, avant que d’aller chez un notaire, fasse une consultation d’avocat pour les affaires les plus simples : on veut donc que les citoyens passent la moitié de leur vie chez les gens de pratique. On sent que l’intérêt fait parler en cela contre l’évidence & la justice ; que sur la difficulté dont il s’agit, un notaire peut aussi-bien qu’un avocat donner des instructions suffisantes ; & l’on sent encore mieux qu’il le doit, en qualité d’officier public, chargé par état d’un ministere de confiance, qui suppose nécessairement un homme integre & capable, lequel se doit également à tous ceux qui l’employent, & dont la fonction est de donner aux actes l’authenticité, la forme & la perfection nécessaire pour les rendre valides.
Le notaire en faisant un bail doit donc assûrer autant qu’il est possible, l’exécution de toutes les clauses qui intéressent les parties ; il doit les interroger pour démêler leurs intentions, leur expliquer toute l’étendue de leurs engagemens ; & en un mot puisque la promesse de faire jouir, faite par le propriétaire, ne suffit pas pour l’obliger, s’il ne renonce expressément au privilége qu’il a de ne la pas tenir, il est de la religion du notaire d’insérer cette renonciation dans tous les baux, jusqu’à ce qu’une législation plus éclairée abroge tout-à-fait la prérogative bourgeoise, & donne à un bail quelconque toute la force qu’il doit avoir par sa destination, en suivant l’intention des parties contractantes.
Au surplus notre jurisprudence paroît encore plus déraisonnable, en ce qu’elle attribue à l’acquéreur d’une maison le droit d’expulser un locataire malgré la renonciation du vendeur au droit bourgeois : car enfin sur quoi fondé peut-on accorder l’expulsion dans ce dernier cas ? L’acquéreur supposé ne peut pas avoir plus de droit que n’en avoit le premier maître ; l’un ne peut avoir acquis que ce que l’autre a pû vendre : or l’ancien propriétaire ayant cedé la jouissance de sa maison pour un nombre d’années, ayant même renoncé, comme on le suppose, au droit d’occuper par lui-même & d’expulser son locataire pour quelque cause que ce puisse être, cette jouissance ne lui appartient plus, & il n’en sauroit
disposer en faveur d’un autre. Ainsi lié par ses engagemens & par ses renonciations, il ne peut plus vendre sa maison sans une reserve bien formelle en faveur du locataire ; reserve essentielle & tacite, qui, quand elle ne seroit pas énoncée dans le contrat de vente, ne perd rien pour cela de sa force, attendu que suivant les termes employés dans plusieurs baux, & suivant l’esprit dans lequel ils sont tous faits, le fonds & la superficie de la maison deviennent l’hypotheque du locataire. En un mot, l’ancien propriétaire ne peut vendre de sa maison que ce qui lui appartient, que ce qu’il n’a pas encore vendu, je veux dire la propriété ; il la peut vendre véritablement cette propriété, mais avec toutes les servitudes, avec toutes les charges qui y sont attachées, & auxquelles il est assujetti lui-même : telle est entre autres la promesse de faire joüir, stipulée par un bail antérieur, & fortifiée des renonciations usitées en pareil cas ; promesse par conséquent qui n’oblige pas moins l’acquéreur que le propriétaire lui-même.
Au surplus, si l’usage que nous suivons facilite la vente & l’achat des maisons dans les villes, comme quelques-uns me l’ont objecté bien legerement, quelle gêne & quelle inquiétude ne jette-t-il pas dans toutes les locations, lesquelles au reste sont infiniment plus communes, & dès-là beaucoup plus intéressantes. D’ailleurs, si le privilége bourgeois étoit une fois aboli, on n’y penseroit plus au bout de quelques années, & les maisons se vendroient comme auparavant, comme on vend tous les jours les maisons de campagne & les terres, sans qu’il y ait jamais eu de privilége contre le droit des locataires.
De tout cela il résulte que le prince législateur étant proprement le pere de la patrie, tous les sujets étant réputés entre eux comme les enfans d’une même famille, le chef leur doit à tous une égale protection : qu’ainsi toute loi qui favorise le petit nombre des citoyens au grand dommage de la société, doit être censée loi injuste & nuisible au corps national ; loi qui par conséquent demande une prompte réforme. Telle est la prérogative dont il s’agit, & dont il est aisé de voir l’injustice & l’inconséquence.
Au reste il n’est pas dit un mot du privilége bourgeois dans la coûtume de Paris. La pratique ordinaire que nous suivons sur cela, vient originairement des Romains, dont la gloire plus durable que leur empire a long-tems maintenu des usages que la sagesse & la douceur du Christianisme doivent, ce me semble, abolir.
Quoi qu’il en soit, les instituteurs de ce privilége, tant ceux qui l’ont introduit dans le droit romain, que ceux qui ébloüis par ce grand nom l’ont ensuite adopté parmi nous ; tous, dis-je, ont été des gens distingués, des gens en place, des gens en un mot qui possédoient des maisons ; lesquels entraînés par le mouvement imperceptible de l’intérêt, ont écouté avec complaisance les allégations du propriétaire qui leur étoient favorables, & qui en conséquence leur ont paru décisives : au lieu qu’à peine ont-ils prêté l’oreille aux représentations du locataire, qui tendoient à restraindre leurs prérogatives, & qu’ils ont rejettées presque sans examen. De sorte que ces rédacteurs, éclairés sans doute & bien intentionnés, mais séduits pour lors par un intérêt mal-entendu, ont déposé dans ces momens le caractere d’impartialité, si nécessaire dans la formation des lois : c’est ainsi qu’ils ont établi sur la matiere présente des regles qui répugnent à l’équité naturelle, & qu’un législateur philosophe & desintéressé, un Socrate, un Solon, n’auroit jamais admises.
J’ai voulu savoir s’il y avoit dans les pays voisins un privilége bourgeois pareil au nôtre, j’ai sû qu’il n’existoit dans aucun des endroits dont j’ai eu des
