DIT FONCIER
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CRÉDIT FONCIER
courte : il ne veut pas immobiliser, pour une longue période, le capital prêté : de là un gros inconvénient pour l’emprunteur : il est obligé de se libérer à brève échéance : et s’il ni’ peut se libérer qu’en renouvelant son liypotlié<iue, le taux en est fortement majoré par les frais et les droits (ju’il est obligé de payer pour ce renouvellement ; et l’intérêt dos notaires est de le rendre fréquent. De plus, le préteur ne peut admettre que son débiteur se libère par fractions. Tel est le caractère et tels sont les inconvénients de l’emprunt direct et isolé sur hypothèques.
Alors se pose cette question :
Le crédit réel immobilier devrait être su- périeur au crédit personnel et, par consé- ({uent, moins onéreux ; il en est autrement : jiourquoi ? et comment remédier à cette situation?
D’abord, deux réformes s’imposent : aug- menter la nécessité du crédit réel par une meilleure constitution de la propriété (v. art. cadastre et Art Torrcus) ; par une plus grande sécurité du prêt, à l’aide de la publicité et de la spécialité de toutes les hypothèques (V. Prcts hypothécaires).
C’est une œuvre législative à accomplir qui s’adresse au prêt hypothécaire isolé, mais qui n’en supprime pas les autres incon- vénients que nous avons signalés, lesquels exigent les solutions suivantes :
1° Concilier le placement à longue échéance et l’immobilité du gage avec la mobilisation du titre donnant au préteur la possibilité de rentrer, à tout instant, à sa volonté, dans les fonds prêtés ;
2° Substituer pour l’emprunteur au rem- boursement intégral, à échéance fixe et rap- prochée, un remboursement par annuités ré- parties sur une longue période, en même temps que la faculté de se libérer à volonté et par fractions ;
3° Assurer à l’emprunteur au lieu d’un marché financier restreint, un marché finan- cier illimité ;
4° Permettre à l’emprunteur et au prêteur de faire chacun son opération, selon leurs convenances rosiiectives, sans avoir à s’occu- per de faire cadrer exactement les besoins de l’emprunteur avec les disponibilités du prêteur ;
0° Dégager le prêteur de toute préoccupa- tion sur la solidité du gage hypot]iécaire,par rintervention d’un intermédiaire garant, prenant à sa charge tous les risques.
Tels sont les problèmes qu’ont essayé de résoudre les institutions dites de Crétlit fon- cier et dont la plus importante, dans le monde, non par la durée, mais par la puis- sance, est le Crédit foncier de France.
Nous allons examiner comment ces insti- tutions et tout spécialement cette dernière (xnt réalisé le programme qui a été leur rai- son d’être.
2. Historique.
Dans le Dictionnaire d’économie politl’jue, publié en 18o3, par M. Guillaumin, l’article Crrilil foncier ■A\ Ml [)0ur auteur .M. Wolowski : et il ne pouvait y en avoir de plus compé- tent : car c’est lui ({ui a importé cette insti- tution en France, l’a fait connaître, dès I.S3o, en a été l’infatigable propagateur et, «[uaiid il est parvenu enfin à la réaliser, le premier directeur.
.Je ne saurais mieux faire que de lui emprunter, en l’abrégeant, l’historique des institutions qu’il a adaptées à la France.
Les premières institutions de crédit fon- cier ont été établies en Silésie, à la suite de la guerre de Sept ans, alors que les proprié- taires obérés ne pouvaient plus faire face à leurs engagements. Frédéric le Grand accueil- lit et sanctionna en l’appuyant d’une dota- tion de :î(JO 000 écus de Prusse (1 1 2 ; ; 000 francs) le pian du négociant Buhriug, qui proposa la formation d’une association de crédit terri- torial, formée de la réunion solidaire de tous les propriétaires silésiens. Les préteurs cessèrent de s’inquiéter de la position plus ou moins obérée de tel ou tel propriétaire ; ils prêtèrent à la Société qui s’engagea à leur servir exactement les intérêts et à rembourser le capital. Les inconvénients attachés au crédit morcelé s’évanouirent, et la confiance revint. Telle est l’origine des lettres de gage {Pfnnd-Briefe.)
Ou facilita le remboursement de la créance par deux moyens : un amortissement forcé, joint à l’intérêt ; un amortissement facultatif, en donnant au propriétaire la faculté de se libérer à volonté et par fractions, à l’aide du remboursement facultatif de tout ou partie de la créance, au moyen de la remise d’une quotité équivalente d’obligations territo- riales émises par la société.
M. Wolowski citait, dans son article, une liste qui ne comprenait pas moins dedix-huit numéros d’établissements de crédit foncier se rapprochant plus ou moins de ce type, existant en Allemagne, en Pologne et en Belgique.
La plupart reposaient sur le principe de l’association des propriétaires. Onze d’entre eux opéraient sous la surveillance et quel- ques-uns avec le concours de l’État.
Si ces institutions permirent aux proprié- taires de biens paysans grevés de charges féo- dales à l’égard de biens nobles, de s’en libérer par des emprunts à long terme, elles
CREDIT
